قروض مزاد البناء بالمزاد

ما هو قرض مزاد البناء؟

• اقتراض الأموال من مؤسسة مالية باستخدام عقار (بما في ذلك المنازل والمحلات التجارية والأراضي) التي تم الفوز بها في المزاد العلني كضمان.
• بشكل أساسي بناءً على العرض الفائزونظرًا لطبيعة المزاد، تكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل مما هي عليه في البيع التقليدي لأن المزاد أقل من القيمة السوقية.

1- الهيكل الأساسي للقرض بالمزاد العلني

• الغرض:: دفع رصيد الممتلكات التي تم الفوز بها في المزاد العلني أو تأمين أموال ما بعد المزاد.
• الاختلافات:
  • بالنسبة للصفقات العادية، فإن التدقيق المصرفي بعد تأكيد عقد البيع + سندات الملكية → القروض.
  • المزاد عبارة عن مزاد المحكمة → قبل نقل الملكيةتحتاج إلى المال من أجل → هيكل القرض مختلف.
• معايير تقييم الضمانات الإضافية
  • عرض التقييم والعرض الفائز وسعر السوق معًا بأقل مبلغلحساب حد القرض
  • (مثال: القيمة المقيّمة 500 مليون، والقيمة السوقية 4.5 مليون، والعطاء الفائز 3.5 مليون ← الأساس 3.5 مليون).

2 - الأنواع الرئيسية

1. قرض أموال العطاء (قرض الرصيد)
2. قرض لتغطية تكاليف التجديد (أموال تشغيل إضافية)
   • العطاء الفائز شاغر أو به مستقطنون تكلفة السطوع مطلوب.
   • إذا كان المبنى الخاص بك في حالة سيئة، فستحتاج أيضاً إلى أموال للإصلاحات والتجديدات.
   • تقوم بعض المؤسسات المالية بتقديمها كحزمة واحدة.
3. ما بعد القرض (قرض المال الميريدي)
   • بعد أن تكون قد دفعت بالفعل الرصيد بنفسك وأخذت الملكية, كيفية الحصول على رهن عقاري ثانٍ.
   • قد تكون أسعار الفائدة أقل من قروض الرصيد.

3- ميزات كل نوع من أنواع القروض

(1) قرض الرصيد الفوري (قرض الرصيد الفوري)

• الهدف:: شخص فاز بعطاء المحكمة وهو على وشك دفع الرصيد.
• الميزات:: يكسب المقرض بعض الضمانات الإضافية لأن وديعة المزاد قد تم دفعها بالفعل.
• الشروط:
  • القيمة السوقية المنخفضة: 40-70% (حسب نوع العقار/الموقع/التصنيف الائتماني).
  • أسعار الفائدة: عادةً ما تكون 5-9% (أقل بالنسبة للبنوك، وأعلى بالنسبة للبنوك الرأسمالية/بنوك الادخار).
  • المدة: من 1-35 سنة (طويلة الأجل للمنازل، وقصيرة الأجل للمحلات التجارية/الأراضي).
• المستندات المطلوبة:: خطاب قرار قبول العطاء، وفاتورة البيع، وبطاقة الهوية، وإثبات الدخل، وإيصال إيداع العطاء.

(2) ما بعد القرض (بعد الحصول على الملكية)

• الهدف:: دفع الرصيد من جيبك الخاص، وعندما تحتاج إلى أموال إضافية بعد اكتمال نقل الملكية.
• الميزات:: تعامل مثل القاعدة العادية، ولكن يتم تقييمها بناءً على العرض الفائز.
• الشروط:
  • القيمة السوقية المنخفضة: 60-80% متوفرة (موجه نحو التأمين المصرفي).
  • معدلات الفائدة: 4-7% (قريب من معدل الرهن العقاري القياسي).
  • الإيجابيات: أسعار فائدة منخفضة وطويلة الأجل.
• الرافعة المالية:: التمويل المؤقت لأموال المزاد (سندات الدين، إلخ) ← قروض ما بعد المزاد.

(3) القرض المرحلي (تمويل قصير الأجل)

• الهدفإذا كنت بحاجة إلى الدفع مقابل السطوع أو التجديد أو التخليص بشكل عاجل.
• الميزات:: أسعار الفائدة المرتفعة قصيرة الأجل (غالباً ما تزيد عن 101 تيرابايت في السنة).
• المدة:: من 3 أشهر إلى سنة واحدة.
• الرافعة المالية:: بعد التخليص، تتم مطابقة الإيجار/الاستئجار واستبداله بمحادثة عادية.

(4) PF - قرض مزاد الأعمال التجارية (الشركات - المتجر/الأرض)

• الهدفالمزايدون على العقارات التجارية مثل المتاجر والمباني والأراضي وغيرها.
• الشروط:
  • في الاكتتاب في القروض العائد الإيجاري - قيمة التطوير التقييم.
  • LTV 40 إلى 60%.
  • أسعار الفائدة: 6-12% (أعلى بالنسبة للتمويل الخاص).
• الرافعة المالية:: مزاد الأراضي يؤدي إلى قرض البناء → الاستثمار من نوع التنمية.

4- شروط القرض

• معايير تقييم الضمانات الإضافية:: استنادًا إلى أقل من تقييم المزاد والعطاء الفائز وسعر السوق.
• LTVأقل من الرهن العقاري التقليدي (ما بين 40 و701 تيرابايت إلى 701 تيرابايت، حسب المؤسسة).
• أسعار الفائدة:: يعتمد ذلك على الجدارة الائتمانية والحالة والاستخدام، وعادة ما يتراوح بين 5 و91 تيراغراماً من دولارات الولايات المتحدة.
• مدة القرض:: تتراوح مدته من سنة واحدة قصيرة الأجل (في شكل قرض تجسيري) إلى 30 سنة طويلة الأجل (للإسكان).

٥ - اﻹجراء

1. الفوز بالمزاد ← قرار البيع ← دفع العربون
2. إشعار المحكمة بتاريخ استحقاق الرصيد
3. تقديم طلب مراجعة قرض من مؤسسة مالية (أو مقرض خاص)
   • تقديم خطاب قرار المزايد الفائز، وسند البيع، وسداد العطاء الفائز، ومستندات الائتمان
4. تنفيذ قرض الرصيد → الدفع للمحكمة
5. نقل الملكية + وضع الحجز

6. عوامل الخطر (أسباب رفض القرض / تخفيض الحد الأقصى)

1. الانتهاكاتالبناء
   • تمديدات غير قانونية، ومخالفات الاستخدام → لا يوجد قرض أو حد مخفض بشكل كبير.
2. حقوق كبار السن موجودة
   • الامتيازات والرهون القانونية وكبار المستأجرين ← التحوط من المخاطر من قبل البنوك.
3. مشكلات السطوع
   • قضايا إخلاء المستأجرين المستقطنين ← منبوذة من قبل المؤسسات المالية.
4. الجدارة الائتمانية لمقدم العطاء الفائز
   • لن تقرضك البنوك إذا كان لديك تصنيف ائتماني شخصي منخفض ← عليك الذهاب إلى بنوك رأس المال والادخار وبنوك P2P.
5. أنواع الكائنات
   • تقل قيمة العقارات التجارية ومباني المكاتب والأراضي عن قيمة المنازل.

٧ - مﻻحظات

• الانتهاكاتالبناء:: احتمال كبير لرفض القرض. التمديدات غير القانونية، والتغيير غير القانوني للاستخدام، وما إلى ذلك.
• مخاطر سمعة المستأجر-المستأجر:: وجود شاغل هو عيب في اكتتاب القرض. (يتطلب حالة تخليص)
• علاقات الحقوق:: عدم القدرة على الاقتراض أو تخفيض حدوده بشكل كبير إذا كانت هناك امتيازات أو امتيازات أو امتيازات قانونية، وما إلى ذلك.
• مخاطر السيولة:: قروض المزادات لها معدلات فائدة أعلى وشروط أكثر صرامة من القروض العقارية العادية ← تخطيط التمويل أمر ضروري.

8- محاكاة مثال واقعي

• الوضع:: القيمة المقدرة 500 مليون / السعر السوقي 4.5 مليون / العرض الفائز 3.5 مليون
• الشروط:: تطبيق LTV 70% البنك 70% → 3.5 مليار × 70% = 245 مليون دولار متاحة للإقراض
• دفع الرصيد:: 35 مليون دولار وديعة، 315 مليون دولار رصيد → 245 مليون دولار قرض + 70 مليون دولار حقوق الملكية المطلوبة.
• تحويل ما بعد القرض:: تنفيذ ما بعد الإقراض المصرفي بعد الانتهاء من الشطب ← ما يصل إلى 280 مليون.
• استراتيجية المستثمر:: إذا كان استئجار 300 مليون دولار بعد مينجدو → هيكل سداد القرض + هيكل سداد القرض ممكن.

9 - استراتيجيات الرافعة المالية

1. المستخدمون الحقيقيون
   • شراء منزلك الخاص: قرض الرصيد الميريدي → الرهن العقاري طويل الأجل.
2. المستثمرون
   • المراجحة في السوق: عرض منخفض ← إعادة تشكيل ← بيع.
   • الرافعة المالية للميثاق: تقليل حقوق الملكية لتتناسب مع الميثاق بعد الفوز بالمناقصة.
3. الشركات - الأعمال - الشركات
   • بعد الفوز بالمناقصة على مبنى مربح، قم بتوصيل PF → تشغيل شركة تأجير.

• المستثمرون:: العطاء بأقل من القيمة السوقية، والتجديد ← التحويل إلى الإيجار/البيع ← سداد القرض.
• المستخدمون الحقيقيون:: استخدم قرض الرصيد لشراء منزلك الخاص إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال.
• الكيانات القانونية:: المضي في أعمال التأجير بعد الفوز بالمزاد العلني للعقارات المربحة ← قرض باسم الشركة.

10- ملخص

• تُعد قروض المزادات أكثر تطلبًا وذات معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية العادية.
• تتراوح القيمة السوقية المنخفضة من 40 إلى 70% → رأس المال السهمي المطلوب.
• التعدي على المباني - حقوق الطريق - قضايا الوضوحيجب مراجعتها مسبقاً.
• يمكن للمستثمرين الانتقال من قرض الرصيد إلى الوضوح/إعادة التصميم إلى ما بعد القرض الكثير من الاستراتيجيات.

✅ العطاء الفائز أقل من سعر السوق ضمان هامش الأمانولهذا السبب يستخدمه المستثمرون. ومع ذلك تحليل الحقوق - الوضوح - الهيكلية المسيئة - تحليل الحقوق - الوضوح - الهيكلية المسيئةأن تكون بأمان

كل الأشياء الداخلية ⓒ كل الأشياء الداخلية ⓒ In-The-Rear.com

مصمم ديكور داخلي ⓒ دكنوك

Β الأعشاب الضارة