건축물 경매대출

Inhaltsübersicht

Was ist ein Bauauktionsdarlehen?

Kreditaufnahme bei einem Finanzinstitut unter Verwendung einer ersteigerten Immobilie (einschließlich Häuser, Geschäfte und Grundstücke) als Sicherheit.
Hauptsächlich Basierend auf dem Höchstgebotund aufgrund der Art der Versteigerung ist der Beleihungsauslauf (LTV) niedriger als bei einem herkömmlichen Verkauf, da die Versteigerung unter dem Marktwert erfolgt.

1 Grundlegende Struktur einer Auktionsanleihe

ZweckZahlung des Restbetrags einer ersteigerten Immobilie oder Sicherstellung der Mittel nach der Auktion.
Unterschiede:
- Bei regulären Geschäften ist die Banküberprüfung nach Bestätigung des Kaufvertrags + Urkunden → Darlehen.
- Die Auktion ist eine Gerichtsversteigerung → Vor EigentumsübertragungBrauche Geld für → Kreditstruktur ist anders.
Kriterien für die Bewertung von Sicherheiten
- Zusammenschau von Schätzung, Gebot und Marktpreis Nach niedrigstem Betragum die Darlehensgrenze zu berechnen.
- (Beispiel: Schätzwert 500 Millionen, Marktwert 4,5 Millionen, Zuschlag 3,5 Millionen → Basis 3,5 Millionen).

2. Haupttypen

Bietungsdarlehen (Saldokredit)
Darlehen für Renovierungskosten (zusätzliche Betriebsmittel)
- Wenn das Angebot, das den Zuschlag erhält, leer steht oder besetzt ist Helligkeitskosten Erforderlich.
- Wenn Ihr Gebäude in schlechtem Zustand ist, benötigen Sie auch Mittel für Reparaturen und Renovierungen.
- Einige Finanzunternehmen bieten sie als Paket an.
Post-Darlehen (Meridian Geld Kredit)
- Nachdem Sie den Restbetrag bereits aus eigener Kraft bezahlt und das Eigentum übernommen haben, Wie man eine zweite Hypothek erhält.
- Die Zinssätze können niedriger sein als bei einem Saldokredit.

3. die Merkmale der einzelnen Kreditarten

(1) Saldo-Sofort-Kredit (Saldo-Sofort-Kredit)

ZielEine Person, die ein Gerichtsverfahren gewonnen hat und nun den Restbetrag zahlen muss.
EigenschaftenDer Kreditgeber erhält eine gewisse Sicherheit, da das Auktionsdepot bereits bezahlt wurde.
Bedingungen:
- LTV: 40-70% (je nach Objektart/Standort/Kreditwürdigkeit).
- Zinssätze: in der Regel 5-9% (niedriger für Banken, höher für Kapital-/Sparkassen).
- Laufzeit: 1-35 Jahre (langfristig für Häuser, kurzfristig für Geschäfte/Grundstücke).
Erforderliche DokumenteZuschlagsbescheid, Kaufvertrag, Ausweis, Einkommensnachweis, Bietungsquittung.

(2) Nach dem Darlehen (nach Erwerb des Eigentums)

Ziel: Bezahlen Sie den Restbetrag aus eigener Tasche, und wenn Sie nach Abschluss der Eigentumsübertragung zusätzliche Mittel benötigen.
Eigenschaften: Wird wie ein normaler Sockel behandelt, aber auf der Grundlage des Höchstgebots bewertet.
Bedingungen:
- LTV: 60-80% verfügbar (banken-versichererorientiert).
- Zinssätze: 4-7% (nahe dem Standard-Hypothekenzins).
- Vorteile: Niedrige Zinssätze, lange Laufzeit.
HebelwirkungVorübergehende Finanzierung von Auktionsfonds (Schuldverschreibungen usw.) → Darlehen nach der Auktion.

(3) Überbrückungsdarlehen (kurzfristige Finanzierung)

ZielWenn Sie dringend für Helligkeit, Renovierung oder Räumung bezahlen müssen.
EigenschaftenKurzfristig hohe Zinssätze (oft über 10% pro Jahr).
Dauer: 3 Monate bis 1 Jahr.
HebelwirkungNach der Freigabe wird der Charter/Mietvertrag abgeglichen und durch ein normales Gespräch ersetzt.

(4) PF - Darlehen für Unternehmensauktionen (Unternehmen - Geschäft/Grundstück)

ZielBieter für gewerbliche Immobilien wie Geschäfte, Gebäude, Grundstücke usw.
Bedingungen:
- Bei der Kreditübernahme Mietrendite - Entwicklungswert Bewertung.
- LTV 40 bis 60%.
- Zinssätze: 6-12% (höher bei privater Finanzierung).
HebelwirkungGrundstücksversteigerung führt zu Baukrediten → Erschließungsinvestitionen.

4. Darlehensbedingungen

Kriterien für die Bewertung von Sicherheiten: Basierend auf dem niedrigeren Wert aus der Auktionsbewertung, dem erfolgreichen Gebot und dem Marktpreis.
LTVNiedriger als eine herkömmliche Hypothek (zwischen 40 und 701 TP3T, je nach Institut).
ZinssätzeJe nach Kreditwürdigkeit, Zustand und Verwendung, in der Regel zwischen 5 und 91 TP3T.
Laufzeit des DarlehensVon 1 Jahr kurzfristiger Laufzeit (in Form eines Überbrückungskredits) bis zu 30 Jahren langfristiger Laufzeit (für den Wohnungsbau).

5. Verfahren

Zuschlag für die Auktion → Entscheidung zum Verkauf → Zahlung der Kaution
Gerichtliche Mitteilung über die Fälligkeit des Restbetrags
Beantragen Sie eine Kreditprüfung bei einem Finanzinstitut (oder einem privaten Kreditgeber)
- Vorlage des Entscheidungsschreibens des erfolgreichen Bieters, des Kaufvertrags, der Zahlung des Zuschlags und der Kreditunterlagen
Saldo-Darlehen ausführen → Zahlung an das Gericht
Eigentumsübertragung + Pfandrecht

6. Risikofaktoren (Gründe für die Kreditverweigerung/Limitkürzung)

VerstößeGebäude
- Unzulässige Verlängerungen, Verstoß gegen den Verwendungszweck → kein Kredit oder deutlich reduzierte Grenze.
Ältere Rechte bestehen
- Pfandrechte, gesetzliche Lasten, vorrangige Mieter → Risikoabsicherung durch Banken.
Probleme mit der Helligkeit
- Probleme mit Hausbesetzungen und Zwangsräumungen → Von Finanzinstituten gemieden.
Kreditwürdigkeit des erfolgreichen Bieters
- Banken vergeben keine Kredite, wenn Sie eine niedrige persönliche Bonität haben → Sie müssen sich an Kapital- und Sparkassen oder P2P wenden.
Objekttypen
- Gewerbeimmobilien, Bürogebäude und Grundstücke werden niedriger bewertet als Eigenheime.

7. anmerkungen

VerstößeGebäudeHohe Wahrscheinlichkeit der Kreditverweigerung. Illegale Erweiterungen, illegale Nutzungsänderungen usw.
Mieter-ReputationsrisikoEin Besetzer ist ein Nachteil bei der Kreditvergabe (erfordert eine Klärung).
RechtsbeziehungenKeine Kreditaufnahme möglich oder deutlich reduzierte Limits, wenn vorrangige Pfandrechte, Pfandrechte, gesetzliche Pfandrechte usw. bestehen.
LiquiditätsrisikoAuktionskredite haben höhere Zinssätze und strengere Bedingungen als reguläre Hypotheken → Finanzierungsplanung ist unerlässlich.

8. ein Beispiel aus der Praxis simulieren

SituationSchätzwert 500 Mio. / Marktpreis 4,5 Mio. / Zuschlagspreis 3,5 Mio.
BedingungenLTV der Bank 70% → 3,5 Milliarden × 70% = 245 Millionen Euro für Darlehen verfügbar
Ausgleichszahlung35 Millionen Einlage, 315 Millionen Restbetrag → 245 Millionen Kredit + 70 Millionen Eigenkapital erforderlich.
Umstellung nach der KreditvergabeAusführung von Bankennachkrediten nach Abschluss des Demat → bis zu 280 Millionen.
Strategie der InvestorenBei Charterung 300 Mio. nach Mingdo → Fast wiederhergestellte Eigenkapital- und Kreditrückzahlungsstruktur möglich.

9 Strategien zur Hebelwirkung

Echte Benutzer
- Kauf eines Eigenheims: meridian balance loan → langfristige Hypothek.
Investoren
- Marktarbitrage: niedriges Angebot → Umbau → Verkauf.
- Hebelwirkung der Charter: Minimierung des Eigenkapitals, um die Charter nach Erteilung des Zuschlags zu erfüllen.
Körperschaften - Unternehmen
- Nachdem er den Zuschlag für ein rentables Gebäude erhalten hat, betreibt connect PF → ein Vermietungsgeschäft.

InvestorenBieten Sie unter dem Marktwert, renovieren Sie → wandeln Sie es in ein Miet-/Verkaufsobjekt um → zahlen Sie das Darlehen zurück.
Echte BenutzerEin Saldo-Darlehen für den Kauf eines Eigenheims, wenn Sie nicht genug Geld haben.
Juristische PersonenFortführung des Vermietungsgeschäfts nach dem Zuschlag für die Versteigerung einer rentablen Immobilie → Darlehen im Namen der Gesellschaft.

10. zusammenfassung

Auktionsdarlehen sind anspruchsvoller und haben höhere Zinssätze als normale Hypotheken.
LTV reicht von 40 bis 70% → Erforderliches Eigenkapital.
Verletzung von Bau- und Wegerechten - Fragen der Klarheitmüssen vorab geprüft werden.
Anleger können vom Restdarlehen zur Klarstellung/Umbau zum Nachdarlehen wechseln Eine Menge Strategie.

✅ Der Zuschlag ist niedriger als der Marktpreis Gewährleistung einer SicherheitsmargeDeshalb wird er von den Anlegern genutzt, aber, Analyse der Rechte - Klarheit - Angriffsstrukturum sicher zu sein.