Subasta de edificios Préstamos

¿Qué es un préstamo para la subasta de edificios?

• Pedir dinero prestado a una entidad financiera utilizando como garantía una propiedad (incluidas casas, tiendas y terrenos) ganada en subasta.
• Principalmente En función de la oferta ganadoray, debido a la naturaleza de la subasta, la relación préstamo-valor (LTV) es inferior a la de una venta convencional porque la subasta se realiza por debajo del valor de mercado.

1. Estructura básica de un préstamo subastado

• PropósitoPago del saldo de una propiedad ganada en subasta o aseguramiento de los fondos posteriores a la subasta.
• Diferencias:
  • Para las operaciones regulares, el Verificación bancaria tras la confirmación del contrato de venta + escrituras → Préstamos.
  • La subasta es un Subasta judicial → Antes de la transmisión de la propiedadNecesitas dinero para → la estructura del préstamo es diferente.
• Criterios de valoración de las garantías
  • Vea la tasación, la oferta ganadora y el precio de mercado juntos Por menor importepara calcular el límite del préstamo.
  • (Ejemplo: valor de tasación 500 millones, valor de mercado 4,5 millones, oferta ganadora 3,5 millones → base 3,5 millones).

2. tipos principales

1. Préstamo de dinero de oferta (préstamo de saldo)
2. Préstamo para gastos de renovación (fondos de funcionamiento adicionales)
   • La oferta ganadora está vacía o tiene ocupantes ilegales Coste de luminosidad Necesario.
   • Si su edificio está en mal estado, también necesitará fondos para reparaciones y renovaciones.
   • Algunas entidades financieras los ofrecen como paquete.
3. Postpréstamo (préstamos meridianos)
   • Cuando ya hayas pagado el saldo por tu cuenta y te hayas hecho propietario, Cómo conseguir una segunda hipoteca.
   • Los tipos de interés pueden ser inferiores a los de los préstamos de saldo.

3. Características de cada tipo de préstamo

(1) Préstamo de saldo instantáneo (Instant Balance Loan)

• Objetivo: Una persona que ha ganado una licitación judicial y está a punto de pagar el saldo.
• CaracterísticasEl prestamista obtiene cierta seguridad colateral porque ya se ha pagado el depósito de la subasta.
• Condiciones:
  • LTV: 40-70% (dependiendo del tipo de propiedad/ubicación/calificación crediticia).
  • Tipos de interés: normalmente 5-9% (más bajos para los bancos, más altos para las cajas de capital/ahorro).
  • Plazo: 1-35 años (largo plazo para casas, corto plazo para tiendas/terrenos).
• Documentos necesariosCarta de aceptación de la oferta, factura de venta, DNI, prueba de ingresos, recibo de depósito de la oferta.

(2) Post-préstamo (después de adquirir la propiedad)

• ObjetivoEl pago del saldo corre de tu cuenta, y cuando necesites fondos adicionales después de que se haya completado la transferencia de propiedad.
• CaracterísticasSe trata como un zócalo normal, pero se evalúa en función de la puja ganadora.
• Condiciones:
  • LTV: 60-80% disponible (orientado al banco-asegurador).
  • Tipos de interés: 4-7% (cercano al tipo hipotecario estándar).
  • Pros: tipos de interés bajos, largo plazo.
• Aproveche: Financiación temporal de los fondos de la subasta (obligaciones, etc.) → préstamos posteriores a la subasta.

(3) Préstamo puente (financiación a corto plazo)

• ObjetivoSi necesita pagar urgentemente la luminosidad, la renovación o la liquidación.
• Características: Tipos de interés elevados a corto plazo (a menudo superiores a 10% anuales).
• DuraciónDe 3 meses a 1 año.
• Aproveche: Después de la autorización, el chárter/alquiler se empareja y se sustituye por una conversación normal.

(4) PF - Préstamo para subasta de negocios (Empresa - Tienda/terreno)

• ObjetivoLicitadores de propiedades comerciales como tiendas, edificios, terrenos, etc.
• Condiciones:
  • En la suscripción de préstamos Rendimiento del alquiler - valor de desarrollo Evaluación.
  • LTV 40 a 60%.
  • Tipos de interés: 6-12% (más altos para la financiación privada).
• Aproveche: la subasta de terrenos da lugar a un préstamo para la construcción → inversión de tipo promotor.

4. condiciones del préstamo

• Criterios de valoración de las garantíasPrecio de adjudicación: Basado en el menor entre la valoración de la subasta, la oferta ganadora y el precio de mercado.
• LTVInferior a una hipoteca convencional (entre 40 y 701 TP3T, según la entidad).
• Tipos de interés: Depende de la solvencia, el estado y el uso, normalmente entre 5 y 91 TP3T.
• Plazo del préstamoA corto plazo: desde 1 año (en forma de préstamo puente) hasta 30 años a largo plazo (para vivienda).

5. procedimiento

1. Ganador de la subasta → Decisión de vender → Pago del depósito
2. Notificación judicial del vencimiento del saldo
3. Solicitar una revisión del préstamo a una entidad financiera (o prestamista privado)
   • Presentación de la carta de decisión del adjudicatario, la factura de venta, el pago de la oferta ganadora y los documentos de crédito.
4. Ejecutar el saldo del préstamo → Pagar al tribunal
5. Transmisión de propiedad + embargo

6. factores de riesgo (motivos de disminución del préstamo/reducción del límite)

1. InfraccionesEdificio
   • Prórrogas ilegales, infracciones de uso → sin préstamo o límite considerablemente reducido.
2. Existen derechos de antigüedad
   • Embargos, gravámenes legales, arrendatarios preferentes → cobertura de riesgos por los bancos.
3. Problemas de brillo
   • Problemas de desalojo de ocupantes ilegales → Rechazados por las entidades financieras.
4. Solvencia del adjudicatario
   • Los bancos no te prestan si tienes una calificación crediticia personal baja → tienes que acudir a cajas de capital y ahorro, P2P.
5. Tipos de objetos
   • Los locales comerciales, los edificios de oficinas y los terrenos se valoran menos que las viviendas.

7. Notas

• InfraccionesEdificioProbabilidad elevada de denegación del préstamo. Ampliaciones ilegales, cambio de uso ilegal, etc.
• Riesgo inquilino-repatriación: Tener un ocupante es una desventaja en la suscripción de préstamos. (Requiere un caso de liquidación)
• Relaciones de derechosImposibilidad de obtener préstamos o límites significativamente reducidos si existen gravámenes preferentes, embargos, gravámenes legales, etc.
• Riesgo de liquidez: Los préstamos de subasta tienen tipos de interés más altos y condiciones más estrictas que las hipotecas normales → La planificación de la financiación es esencial.

8. simular un ejemplo del mundo real

• SituaciónValor de tasación 500 millones / precio de mercado 4,5 millones / oferta ganadora 3,5 millones
• Condiciones: Aplicar LTV bancario 70% → 3.500 millones × 70% = 245 millones de euros disponibles para préstamos
• Pago del saldo: 35 millones de depósito, 315 millones de saldo → 245 millones de préstamo + 70 millones de fondos propios necesarios.
• Conversión posterior al préstamo: Ejecución de postpréstamo bancario una vez completado el demat → hasta 280 millones.
• Estrategia del inversor: Si fletamento 300 millones después de Mingdo → Casi recuperado equidad + estructura de amortización del préstamo posible.

9. Estrategias de apalancamiento

1. Usuarios reales
   • Compra de vivienda propia: préstamo saldo meridiano → hipoteca a largo plazo.
2. Inversores
   • Arbitraje de mercado: oferta baja → remodelación → venta.
   • Apalancamiento del chárter: minimizar los fondos propios para igualar el chárter tras ganar la licitación.
3. Sociedades - Empresas
   • Tras ganar la licitación de un edificio rentable, conecta PF → explota un negocio de alquiler.

• Inversores: Ofertar por debajo del valor de mercado, renovar → convertir en alquiler/venta → devolver el préstamo.
• Usuarios reales: Utiliza un préstamo de saldo para comprar tu propia casa si no tienes suficiente dinero.
• Personas jurídicas: Proceder con el negocio de alquiler tras ganar la subasta de un inmueble rentable → Préstamo a nombre de la sociedad.

10. Resumen

• Los préstamos de subasta son más exigentes y tienen tipos de interés más altos que las hipotecas normales.
• LTV oscila entre 40 y 70% → Capital propio necesario.
• Violación de los derechos de paso - cuestiones de claridaddeben ser revisados previamente.
• Los inversores pueden pasar del préstamo de saldo a la claridad/remodelación al post-préstamo Mucha estrategia.

✅ La oferta ganadora es inferior al precio de mercado Garantizar un margen de seguridadSin embargo, Análisis de derechos - Claridad - Estructura ofensivapara estar a salvo.

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