Prêts pour la vente aux enchères de bâtiments

Qu'est-ce qu'un prêt à la vente aux enchères immobilières ?

• Emprunter de l'argent auprès d'une institution financière en utilisant comme garantie un bien immobilier (y compris des maisons, des magasins et des terrains) acquis lors d'une vente aux enchères.
• Principalement Sur la base de l'offre gagnanteet, en raison de la nature de la vente aux enchères, le ratio prêt/valeur (LTV) est inférieur à celui d'une vente conventionnelle, car la vente aux enchères se fait en dessous de la valeur du marché.

1) Structure de base d'un prêt aux enchères

• ObjectifLe paiement du solde d'un bien gagné aux enchères ou la sécurisation des fonds après la vente aux enchères.
• Différences:
  • Pour les transactions régulières, le Contrôle bancaire après confirmation du contrat de vente et des actes de propriété → Prêts.
  • La vente aux enchères est une Vente aux enchères par le tribunal → Avant le transfert de propriétéBesoin d'argent pour → la structure du prêt est différente.
• Critères d'évaluation des garanties
  • Visualiser l'évaluation, l'offre gagnante et le prix du marché en même temps Par montant le plus baspour calculer la limite du prêt.
  • (Exemple : valeur d'expertise 500 millions, valeur de marché 4,5 millions, offre gagnante 3,5 millions → base 3,5 millions).

2. principaux types

1. Prêt d'argent de soumission (prêt de solde)
2. Prêt pour les coûts de rénovation (fonds de fonctionnement supplémentaires)
   • L'offre gagnante est vacante ou a des squatters Coût de la luminosité Il s'agit d'une obligation.
   • Si votre bâtiment est en mauvais état, vous aurez également besoin de fonds pour effectuer des réparations et des rénovations.
   • Certaines institutions financières les proposent sous forme de package.
3. Post-prêt (meridian money loan)
   • Après avoir payé le solde par vos propres moyens et être devenu propriétaire, Comment obtenir une deuxième hypothèque ?.
   • Les taux d'intérêt peuvent être inférieurs à ceux des prêts d'équilibre.

3. les caractéristiques de chaque type de prêt

(1) Prêt à solde instantané (Prêt à solde instantané)

• Cible: Personne qui a remporté une enchère judiciaire et qui est sur le point de payer le solde.
• CaractéristiquesLe prêteur bénéficie d'une certaine garantie puisque le dépôt de garantie a déjà été versé.
• Conditions:
  • LTV : 40-70% (en fonction du type de bien, de l'emplacement et de la cote de crédit).
  • Taux d'intérêt : généralement 5-9% (plus bas pour les banques, plus élevé pour les banques de capital/épargne).
  • Durée : 1-35 ans (long terme pour les maisons, court terme pour les magasins/terrains).
• Documents requisLettre de décision d'acceptation de l'offre, acte de vente, pièce d'identité, justificatif de revenus, récépissé de dépôt de l'offre.

(2) Post-prêt (après l'acquisition de la propriété)

• CibleLe paiement du solde se fait de votre poche, et lorsque vous avez besoin de fonds supplémentaires après le transfert de propriété.
• CaractéristiquesLe socle : Traité comme un socle normal, mais évalué sur la base de l'enchère gagnante.
• Conditions:
  • LTV : 60-80% disponible (orienté banque-assureur).
  • Taux d'intérêt : 4-7% (proche du taux hypothécaire standard).
  • Avantages : taux d'intérêt bas, long terme.
• L'effet de levierFinancement temporaire des fonds de la vente aux enchères (obligations, etc.) → prêts après la vente aux enchères.

(3) Prêt relais (financement à court terme)

• CibleSi vous avez besoin de payer d'urgence des travaux d'éclaircissement, de rénovation ou de déblaiement.
• CaractéristiquesLes taux d'intérêt élevés à court terme (souvent supérieurs à 10% par an).
• Durée de l'accordDurée de vie : de 3 mois à 1 an.
• L'effet de levierAprès la compensation, l'affrètement/la location et l'échange se font normalement.

(4) PF - Prêt pour la vente aux enchères d'entreprises (entreprise - magasin/terrain)

• CibleLes enchérisseurs de biens commerciaux tels que les magasins, les bâtiments, les terrains, etc.
• Conditions:
  • En matière de souscription de prêts Rendement locatif - valeur de développement Évaluation.
  • LTV 40 à 60%.
  • Taux d'intérêt : 6-12% (plus élevé pour les financements privés).
• L'effet de levierLa vente aux enchères de terrains conduit à un investissement de type prêt à la construction → développement.

4. les conditions du prêt

• Critères d'évaluation des garantiesLe prix d'achat est calculé sur la base de l'évaluation de l'enchère, de l'offre gagnante et du prix du marché, selon le montant le moins élevé.
• LTVMoins élevé qu'un prêt hypothécaire classique (entre 40 et 701 TP3T, selon l'institution).
• Taux d'intérêt: Dépend de la solvabilité, de l'état et de l'utilisation, généralement entre 5 et 91 TP3T.
• Durée du prêtLes prêts à l'habitat peuvent être de plusieurs types : à court terme (sous la forme d'un prêt-relais) ou à long terme (pour un logement), de 1 an à 30 ans.

5. procédure

1. Remporter l'enchère → Décision de vendre → Paiement de l'acompte
2. Avis de la Cour sur la date d'échéance du solde
3. Demande d'examen de prêt auprès d'une institution financière (ou d'un prêteur privé)
   • Présentation de la lettre de décision de l'adjudicataire, de l'acte de vente, de l'historique des paiements de l'offre et des documents de crédit.
4. Exécuter le prêt de solde → Payer au tribunal
5. Transfert de propriété + mise en place d'un privilège

6. facteurs de risque (raisons du refus du prêt/de la réduction du plafond)

1. ViolationsBâtiment
   • Prolongations illégales, violation de l'utilisation → pas de prêt ou limite fortement réduite.
2. Les droits des aînés existent
   • Privilèges, charges légales, locataires de premier rang → couverture des risques par les banques.
3. Problèmes de luminosité
   • Problèmes d'expulsion des squatters et des locataires → Refus des institutions financières.
4. La solvabilité de l'adjudicataire
   • Les banques ne vous prêteront pas si vous avez une faible cote de crédit personnelle → vous devez vous adresser aux banques de capital et d'épargne, aux P2P.
5. Types d'objets
   • Les biens commerciaux, les immeubles de bureaux et les terrains sont moins bien évalués que les maisons.

7. notes

• ViolationsBâtimentProbabilité élevée de refus de prêt. Extensions illégales, changement d'usage illégal, etc.
• Risque de répudiation des locatairesLe prêt est désavantagé par la présence d'un occupant (nécessite un cas d'apurement).
• Relations en matière de droitsImpossibilité d'emprunter ou limites considérablement réduites s'il existe des privilèges de premier rang, des privilèges, des privilèges légaux, etc.
• Risque de liquiditéLes prêts aux enchères sont assortis de taux d'intérêt plus élevés et de conditions plus strictes que les prêts hypothécaires ordinaires → Il est essentiel de planifier le financement.

8. simuler un exemple du monde réel

• SituationValeur estimée 500 millions / prix du marché 4,5 millions / offre gagnante 3,5 millions
• Conditions: Appliquer le LTV de la banque 70% → 3,5 milliards × 70% = 245 millions d'euros disponibles pour des prêts
• Paiement du soldeLe montant de l'emprunt est de 35 millions d'euros, le solde de 315 millions d'euros → 245 millions d'euros d'emprunt + 70 millions d'euros de fonds propres nécessaires.
• Conversion après le prêtLes prêts à la consommation : Exécution des prêts bancaires après l'achèvement de la démat → jusqu'à 280 millions d'euros.
• Stratégie de l'investisseurSi l'affrètement est de 300 millions après Mingdo → Possibilité d'une structure de remboursement des capitaux propres et des prêts presque récupérés.

9. les stratégies de levier

1. Utilisateurs réels
   • Acheter son logement : prêt solde méridien → prêt hypothécaire à long terme.
2. Investisseurs
   • Arbitrage sur le marché : offre basse → rénovation → vente.
   • Effet de levier de la charte : minimiser les fonds propres pour correspondre à la charte après avoir remporté l'appel d'offres.
3. Entreprises - Entreprises
   • Après avoir remporté l'appel d'offres pour un bâtiment rentable, connect PF → exploite une entreprise de location.

• InvestisseursLes prêts sont accordés en fonction de la valeur du marché, de la rénovation → de la conversion en location/vente → du remboursement de l'emprunt.
• Utilisateurs réelsLes prêts à la consommation : Utilisez un prêt à la consommation pour acheter votre propre logement si vous n'avez pas assez d'argent.
• Personnes moralesLa société peut également être considérée comme une entreprise de location après avoir remporté la vente aux enchères d'un bien immobilier rentable → Emprunt au nom de la société.

10. résumé

• Les prêts aux enchères sont plus exigeants et ont des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires ordinaires.
• Le LTV est compris entre 40 et 70% → Fonds propres nécessaires.
• Violation des droits de construction et de passage - problèmes de clartédoivent faire l'objet d'un examen préalable.
• Les investisseurs peuvent passer du prêt d'équilibre à la clarté/remodelage et à l'après-prêt. Beaucoup de stratégie.

✅ L'offre retenue est inférieure au prix du marché Garantir une marge de sécuritéc'est pourquoi les investisseurs l'utilisent, Analyse des droits - Clarté - Structure de l'infractionpour être en sécurité.

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