新築工事ローンの種類

공사(주택·상가·공장 등)시 자금을 마련하기 위해 받을 수 있는 공사 대출 방법

🏗️ 신축 공사 대출 종류

1. 토지담보대출

• 건물을 짓기 전에 이미 소유하고 있는 토지를 담보로 대출.
• 대출 가능 시점: 토지 매입 완료 후.
• 대출 한도: 감정가의 60~80% 수준.
• 活用: 초기 설계비, 인허가비, 착공 전 계약금 등.

1-1. 개념

• 토지담보대출은 건물을 짓기 전 이미 소유하고 있는 토지를 담보로 제공하고 금융기관에서 자금을 빌리는 방식의 대출이에요.
• 주택이나 건물 자체가 아직 없는 상태에서 토지의 가치를 평가(감정평가) 하여, 그 가치의 일정 비율만큼 대출을 받을 수 있습니다.

1-2. 대출 가능 시점

• 토지 매입이 완료된 이후에 가능
• 즉, 토지를 본인 명의로 소유하고 있어야 담보로 제공할 수 있음

1-3. 대출 한도

• 감정가액의 약 60~80% 수준
• 은행·금융사마다, 신용도 및 토지 용도(주거용, 상업용, 공업용)에 따라 다름
• 농지, 임야, 잡종지는 담보가치가 낮아 한도가 줄어듦

1-4. 활용 용도

• 건축 초기 비용(설계비, 인허가비, 착공 준비금)
• 토지세, 각종 세금 납부
• 기타 신축공사 착수 전 필요한 자금 마련

1-5. 대출 조건 및 심사 요소

1. 토지 소유권 확인
   • 등기부등본 상 문제(가압류, 근저당권 등)가 없어야 함
2. 토지의 용도·위치·개발 가능성
   • 도로와 접한 땅인지, 건축 허가가 가능한지 중요
3. 개인 신용도
   • 소득, 신용등급, 기존 채무 여부에 따라 금리 차등 적용
4. 담보 가치 평가
   • 감정평가사가 산정한 가격을 기준으로 대출 가능액 산정

1-6. 금리

• 일반적으로 주택담보대출보다 다소 높은 편 (리스크가 크다고 보기 때문)
• 고정금리/변동금리 선택 가능
• 건축 진행 상황에 따라 향후 건축자금대출로 전환되기도 함

1-7. 상환 방식

• 원리금 균등분할상환, 원금균등분할상환, 만기일시상환 등 다양
• 건축이 완료되면 주택담보대출로 갈아타는(대환) 경우도 많음

1-8. 장단점

✅ 장점

• 토지를 담보로 빠른 자금 확보 가능
• 건축 초기 비용 마련에 유용
• 신축 진행에 맞춰 추가 대출(건축자금대출)로 연계 가능

❌ 단점

• 토지 가치가 낮으면 원하는 만큼 대출 불가
• 금리가 다소 높음
• 건축이 지연되거나 허가가 나오지 않으면 상환 부담만 커질 수 있음

2. 건축자금(중도금) 대출

• 건축 공정에 맞춰 중도금 지급을 위해 실행되는 대출.
• 대출 방식: 분할 실행(예: 골조 → 지붕 → 외장 → 내장 등 단계별).
• 대출 주체: 시공사와 협약된 금융기관에서 연결되는 경우 많음.
• 상환 방법: 준공 후 주택담보대출 또는 사업자대출로 갈아타기(대환).

2-1. 개념

• 건축자금대출(=중도금 대출) 은 신축 공정에 맞춰 공사비를 단계별로 나눠 집행받는 대출입니다.
• 담보는 보통 토지(필수) + 공사 진행분(추가) 이고, 공정률 확인 후 다음 회차가 지급됩니다.
• 신축 프로젝트의 현금흐름(캐시플로우) 관리가 핵심 목적입니다.

2-2. 대상/적용 사례

• 단독·다가구·상가주택 등 개인 신축
• 소규모 근린생활시설·오피스텔 등 소규모 개발
• 분양아파트의 중도금 대출(예: 10~20% 청약 계약금 + 중도금 60% 분할 + 잔금 20%)도 범주상 유사하지만, 개별 신축과 심사/보증 체계가 다를 수 있습니다.

2-3. 집행 구조(대표 유형)

1. 분할집행형(공정연동)
   • 기초·골조·마감 등 마일스톤 달성 시 회차별로 지급
   • 대부분의 개인 신축에서 쓰는 표준형
2. 한도형(마이너스통장형)
   • 승인 한도 내에서 수시 인출/상환
   • 현장관리·증빙 요구는 동일, 금리/수수료 체계가 조금 다름
3. 세트형(토지+건축 연계)
   • 토지담보대출 → 건축자금대출 → 준공/잔금대출 까지 연속 설계
   • 금융기관 한 곳에서 패키지로 진행하면 절차·비용 관리가 수월

2-4. 한도 산정 (실무 감각치)

• 일반적으로 담보인정가치(LTV) 60~80% 범위, 혹은 총사업비의 60~70% 수준에서 결정(기관·물건에 따라 다름).
• 보수적으로는 아래 값 중 작은 쪽을 적용합니다:
  • 담보가치(토지 감정가 + 진행공사비 가치) × LTV
  • 총사업비(토지+공사+제경비) × 인정비율(60~70%)
• 선투입 자기자본은 차감하고, 공정률에 따라 잔여 한도를 나눠 집행합니다.

팁: **예비비 10~15%**를 자기자본으로 별도 확보하세요. 변경·물가상승·지연 리스크 대응에 필수입니다.

2-5. 금리/비용(전형적 구성)

• 金利: 주담대보다 1단계 높은 편(프로젝트 리스크 반영). 대부분 변동금리.
• 비용: 감정평가비, 인지세, 근저당설정비, 취급수수료, (보증기관 이용 시) 보증료.
• 거치기간: 공사기간 동안 이자만 납부하는 구조가 일반적.

2-6. 상환 방식/대환 시나리오

• 공사기간: 이자만 납부(거치)
• 준공 후:
  1. 주택담보대출(잔금대출)로 대환 → 장기 분할상환
  2. 매각대금으로 상환(개발형)
  3. 임대사업이면 담보대출 전환 + 임대수익으로 상환

2-7. 심사 포인트(기관이 보는 핵심)

1. 토지 권리관계: 등기부 상 하자(가압류·선순위 권리) 여부
2. 허가/용도: 건축허가 가능성, 도로 접도, 지구단위/용도지역 규제
3. 사업성: 공사비 적정성, 공정표/자금흐름표의 현실성
4. 시공사 역량: 도급계약 체결, 실적/재무 건전성, 보증능력
5. 차주 신용/현금흐름: 소득, 기존 부채, 세금 체납 여부

2-8. 필요서류 체크리스트

• 토지 등기부등본/토지대장/지적도, 위치도
• 건축허가서, 설계도서(평면·단면·내역서)
• 공사도급계약서, 세부 견적서, 공정표(월별)
• 사업·자금사용 계획서, 자금 집행 증빙(세금계산서, 하도급 내역)
• 차주 신분/재직/소득 증빙, 기존 채무 현황
• (필요 시) 보증서 또는 시공사 지급보증서/공제조합 증빙

2-9. 절차(표준 타임라인)

1. 사전상담(한도·금리 가늠)
2. 서류 접수 → 감정평가/심사
3. 약정/담보설정(근저당)
4. 1차 집행(기초자금)
5. 현장점검(감리·영수증·세금계산서 확인) 후 회차별 추가 집행
6. 준공검사/등기 → 대환(잔금대출) 또는 분할상환 전환

2-10. 리스크 & 유의사항

• 공사비 증가/설계 변경 → 한도 내 추가집행 불가 시 현금 투입 필요
• 공정 지연 → 이자비용 증가, 회차 집행 지연
• 담보순위: 선순위 권리 존재 시 한도 축소 가능
• 증빙 관리: 회차 지급마다 세금계산서/계약서/사진·감리보고 요구
• 보험/보증: 시공사 부도 리스크에 대비해 지급보증·공사손해보험 검토

2-11. 실무 팁

• 토지담보대출 → 건축자금대출 → 잔금대출을 하나의 금융사로 패키지 협상하면 총비용·판단 속도가 좋아집니다.
• 초기부터 자금흐름표(월별 인·출금) 를 만들어 회차 시점과 금액을 명확히 합의하세요.
• 공정표 변경 시 즉시 금융기관과 재승인 협의(무단 변경은 집행 지연의 가장 흔한 원인).
• 시공계약은 고정가(Lump-sum) + 항목별 내역서로 투명하게 체결하고, 물가조정 조건도 명시하세요.

3. 브리지(Bridge) 대출

• 착공 전 인허가 및 PF 대출 실행 전 필요한 자금을 단기적으로 조달.
• 融資期間: 보통 6개월~1년 단기.
• 대출 주체: 2금융권(저축은행, 캐피탈사) 중심.
• 特徴: 금리가 높지만 필수로 활용되는 경우가 많음.

3-1. 개념

• 브리지 대출은 **장기자금(상환용 대출, PF, 매각대금)이 확정되기 전까지의 ‘틈새 기간’**을 메우기 위해 받는 단기 자금입니다.
• 목적: 토지·건물 매입 잔금, PF 클로징까지의 중간자금, 기존 주택 보유 상태에서 새 집 매수 등 시점 불일치(캐시 갭) 해소.

3-2. 언제 쓰나 (대표 시나리오)

A. 개발/신축 프로젝트

• 토지 매입 → PF(건축자금) 실행 전 토지 잔금이 필요한 경우
• 인허가·감정 완료 대기 중인데 매도인 잔금기한이 촉박한 경우
• 착공 전 초기비용(설계·세금·계약금) 단기 보충

B. 개인 주거 이전

• 기존 주택이 미매각 상태에서 새 주택 잔금일이 먼저 도래
• 분양 아파트 잔금 시점에 일시 자금 필요(기존 집 매각 대금 예정)

3-3. 구조와 담보

• 담보: 매입 대상 부동산(토지/주택) 또는 기보유 부동산에 근저당 설정(필요 시 추가 담보/보증).
• 대출기간: 보통 3~24개월(개인 612개월, 개발 618개월이 흔함).
• 상환방식: **거치 이자만 납부 + 만기 일시상환(벌룬, Balloon)**이 표준.
• Exit(출구전략):
  1. 장기대출/잔금대출/PF 실행로 대환
  2. 매각대금으로 상환
  3. 임대사업이면 운영대출로 전환

3-4. 한도 산정 방식(실무 감각치)

• 보수적으로 LTV 60~70%(개인 주거 브리지는 70~80%까지도 사례 존재), 개발형은 토지 감정가의 50~65% 수준이 일반적.
• 개발형은 **총사업비 대비 한도(60~70%)**를 병행 검토.
• 흔한 계산 프레임:
  • 한도 = (담보가치 × 인정 LTV) − 선순위 채권액
  • 개발형이면 총사업비 × 인정비율과 비교해 더 작은 값 적용.

예시) 토지 감정가 10억, 선순위 2억, 인정 LTV 60%라면
가능한도 ≈ 10억×0.6 − 2억 = 4억.

3-5. 금리·비용

• 金利: 주담대/일반 사업자대출보다 높음(리스크·단기성 반영).
• 수수료: 취급수수료(약정/약정금액의 일정%), 감정평가비, 인지세, 담보설정비, 중도상환수수료(기관별).
• 이자 산정: 대부분 변동금리 + 가산 구조, 월별 이자 납부.

3-6. 심사 포인트(기관이 보는 핵심)

1. Exit 명확성: 대환 확정 여부(잔금대출 승인·PF 약정 진행도, 매매계약서)
2. 담보 안전성: 권리관계(선순위, 가압류 여부), 처분 용이성
3. 사업성/현금흐름: 개발형은 공정표·사업수지표, 개인형은 기존주택 매각 가능성·소득
4. 차주 신용/재무: 연체·세금체납·부채비율
5. 기간 적정성: 인허가·PF 클로징 타임라인과 만기 일치 여부

3-7. 필요 서류 체크리스트

• 개발형: 토지 등기부/대장, 감정평가서(또는 의뢰서), 매매계약서, 인허가 진행서류, 사업수지표, 공정표, 자금흐름표, 시공·감리 관련 계약(예정 포함), 법인 등기/재무제표.
• 개인형: 대상·기존 주택 등기부등본, 매매계약서, 잔금일정표, 소득·재직 증빙, 기존 부채 내역, 중개사 확인서(필요 시).

3-8. 절차(표준 타임라인)

1. 사전상담(Exit 확인 + 한도·금리 가늠)
2. 서류 접수 → 담보/사업성 심사(감정 포함)
3. 약정 체결·근저당 설정
4. 대출 실행(잔금일 맞춰 집행)
5. 만기 도래 전 대환/매각 진행(필요 시 기간연장 협의)
6. 대환 완료/상환 및 말소

3-9. 리스크 & 유의사항

• Exit 실패(매각 지연, PF 무산, 잔금대출 미승인) → 만기 연장 비용·금리 상승, 담보 처분 위험
• 금리 부담: 단기이자·수수료 합산 시 총비용 높음
• 선순위·후순위 구조: 다중담보일 때 우선순위에 따라 회수 위험 차이 큼
• 일정 리스크: 인허가 지연·공정차질 → 만기와 불일치
• 계약 조건: 조기상환수수료, 만기 연장 조건·금리, 추가 담보 요구 조항 확인 필수

3-10. 실무 팁

• 초기에 Exit 증빙을 최대한 확보(잔금대출 사전승인서, 매수·매도 계약서, PF 약정 MOU 등).
• 만기 > 잔금/클로징 예정일 + 여유 1~2개월로 설정해 지연 리스크 흡수.
• 개발형은 토지 브리지 → PF(건축자금) → 준공 대환/분양대금 회수의 패키지 협상이 총비용·속도 측면에서 유리.
• 개인형은 기존주택 ‘가격·매도기간’ 현실적 산정(급매 기준) + 중개사 판매전략 서면 확보.
• 금리만 보지 말고 총비용(Total Cost of Capital) 비교(수수료·설정/말소비·감정비 포함).

3-11. 간단 계산 예시(개발형)

• 토지 매입가 12억, 감정가 12.5억, 선순위 0, 인정 LTV 60% → 최대 7.5억
• 필요 잔금 8억이라면 자기자본 0.5억 추가 または 기보유 담보 추가 설정 必要です。
• 만기 12개월, 연 8% 가정 시 월 이자 약 500만원(7.5억×8%÷12) + 각종 수수료 별도.

4. 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출

• 규모가 큰 다세대주택, 오피스텔, 상가 등에서 사용.
• 条件: 토지 확보 + 인허가 완료 + 분양성 확보.
• 담보: 토지와 미래 분양수익.
• 주체: 시중은행, 증권사, 캐피탈.
• 特徴: 시공사·신탁사·금융사 3자 구조.

4-1. 개념·특징

• 특정 사업(Project)의 현금흐름을 담보로 조달하는 중·대형 개발금융.
• 普通 SPC(특수목적법인) 를 만들어 사업자금만 분리 관리.
• 비소구/제한소구(Non-/Limited Recourse) 구조가 일반적 → 문제가 나더라도 원칙적으로 사업자(모회사)로 완전 소구하지 않음(계약상 보증이 있으면 제한적 소구).
• 적용 분야: 부동산 개발(주거·상가·오피스·물류), 인프라(발전·도로·환경).

4-2. 자금흐름(전형적 단계)

에쿼티(자기자본) → 브리지(토지잔금 등 단기) → PF(본자금, 공사기간) → 테이크아웃(장기대출/분양·매각대금/운영수익)

4-3. 한도 산정 핵심 지표

• LTV(Loan to Value) = 대출/담보가치
• LTC(Loan to Cost) = 대출/총사업비
• DSCR(Debt Service Coverage Ratio) = 현금흐름/부채상환액
  • 운영형(임대·발전 등)은 DSCR 1.2~1.5× 이상 요구 사례 다수
  • 분양형(주택 등)은 분양률·분양수입 커버리지로 대체 심사하는 경우가 많음
• 실무 감각치(기관·물건별 상이):
  • LTC 60~70%, LTV 60~70% 주변에서 결정
  • 자기자본 최소 20~30% 선 투입 요구가 흔함

보수적으로는 ‘담보가치×인정LTV’와 ‘총사업비×인정비율’ 중 작은 값을 PF 한도로 봅니다.

4-4. 금리·비용 구조

• 금리: 일반 담보대출보다 높은 변동금리(리스크·공기 반영).
• 수수료: 주선/약정(Arranger, Commitment), 관리·대리인 수수료, 감정·법무·인지·신탁/보증료, 공사기간 이자유보(Interest During Construction; IDC) 등.

4-5. 담보·보증(보안 패키지)

• 담보신탁/근저당(토지·건물), 분양대금/임대료 질권, 자금관리계좌(에스크로) 질권, 주식(지분) 질권, 보험금 질권.
• DSRA(부채서비스적립계정), O&M/예비비(Contingency) 적립.
• 시공사 지급보증/완공보증, Completion Guarantee(완공보장), 필요 시 모회사 보증.

4-6. 심사 포인트(금융사가 보는 것)

1. 토지 확보·권리관계(선순위 채권, 가압류 여부)
2. 인허가·사업계획 확정도(용도·용적·접도)
3. 수요·가격성(분양성/임대수요), 분양가·임대료 근거
4. 공사비 적정성·공정표 현실성, 시공사 신용/실적
5. 자기자본 투입률, 재무건전성
6. Exit 확실성(분양대금 회수, 장기대출 사전조건, 매각계약 등)

4-7. 필수 서류(요약 체크리스트)

• 법무: 등기부/대장, 토지이용계획, 인허가서류, SPC 정관·이사회 의사록
• 기술·비용: 기본/실시설계도서, 내역서, 도급계약서(EPC/LSTK 권장), 공정표
• 사업성: 수요조사, 분양/임대 계획, 마케팅 계획, 사업수지표(월별 CF)
• 金融: 자금관리계좌 약정, 담보/질권 설정 서류, 보험/보증 증서, DSRA 약정

4-8. 집행·관리(운영 메커니즘)

• CP(Conditions Precedent) 충족 → 최초 집행
• 회차별 Drawdown: 감리보고서·세금계산서·사진 등 증빙으로 공정연동 집행
• Cash Waterfall(현금흐름 배분 순서)
  1. 세금·보험·O&M → 2) 이자·원금(DSCR·약정 충족) → 3) 적립계정(DSRA 등) → 4) 잔여분을 배당
• Covenant 테스트(분양률, DSCR, 예산초과 한도 등) 위반 시 Cure 요구·집행 중단·Step-in 권리 행사 가능

4-9. 리스크 & 대응책

• 인허가/규제 → 사전확정, 조건부 PF 금지·스탠바이 기간 확보
• 공사 리스크(원가상승·지연) →こちら GMP/LSTK 계약, 성능·지체상금 조항, 공사보험
• 수요·가격 리스크 → 보수적 분양가/임대료, 사전예약·분양률 조건부 집행
• 금리·환율 → 금리/환헤지, 이자유보 충분히 설정
• 유동성 →こちら 예비비 10~15% 별도 보유, DSRA 충족

4-10. 간단 계산 예시

• 총사업비 100억, 자기자본 30억, PF 70억, 금리 연 8%, 공기 18개월.
• IDC(18개월 단순 가정): 70억 × 8% × 1.5년 ≈ 8.4억 → 총 필요자금은 108.4억(수수료 별도).
• 분양형: 분양수입 ≥ (PF 원리금 + 세금·수수료 + 잔여공사비) 충족해야 클로징 가능.
• 운영형: DSCR = NOI / 연 부채서비스액이 약정치(예: 1.25×) 이상 유지되어야 함.

4-11. 브리지/건축자금 대출과의 차이

• 브리지: 장기자금 실행 전 단기 갭 메우기(토지잔금 등).
• 건축자금(중도금): 공정률에 맞춰 분할 집행되는 본자금.
• PF: 위 둘을 패키지로 통합하고, 자금관리·담보·보증·워터폴이 훨씬 강하게 설계된 프로젝트 전용 금융.

5. 주택도시기금 대출 (서민/중소사업자 대상)

• 청년·신혼부부 자가 신축 시: 보금자리론, 디딤돌대출.
• 소규모 건축주(다가구, 다세대, 임대사업자): 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 건축자금 지원.
• 금리가 낮지만, **자격 요건(소득, 세대주, 무주택 등)**이 엄격함.

5-1. 개인(서민·청년·신혼) 대상

A. 버팀목 전세자금대출

• 目的: 전·월세 보증금 마련.
• 対象: 무주택 세대주(청년/신혼/다자녀 등 우대 트랙 존재).
• 핵심 특징
  • 전세(또는 월세 보증금) 보증금 상한 내에서 대출.
  • 금리 우대: 소득 구간·자녀수·지역 등에 따라 감면 적용.
  • 期間: 통상 2년 단위, 요건 충족 시 재계약 연장 가능.
• 必要書類: 임대차계약서(확정일자), 주민등록·가족관계, 소득증빙(근로/사업/기타), 재직/건보납부, 집주인 등기 사항 등.

B. 디딤돌(주택구입) 대출

• 目的: 무주택자의 주택 매입 자금.
• 対象: 무주택 세대(소득·자산·주택가격 상한 충족).
• 핵심 특징
  • 장기 분할상환(원리금 균등 등), 고정/혼합금리 선택.
  • LTV·DTI 등 정책 한도 적용, 생애최초/신혼·다자녀 우대금리.
• 必要書類: 매매계약서, 등기부/건축물대장, 소득·재직, 세대원 전원 무주택 확인 등.

C. 청년 전월세 보증금 대출(청년 전용)

• 目的: 사회초년생·대학생·청년 1인가구 보증금/월세 지원.
• 핵심 특징
  • 낮은 금리/보증료 우대, 간단한 담보(보증 연계).
  • 보증금 상한·소득 요건 존재, 전입·확정일자 필수.

D. 신혼부부(구입/전세) 특화

• 目的: 결혼·출산 초기 생활 안정.
• 핵심 특징
  • 혼인 기간·자녀 유무에 따른 우대(금리/한도/보증).
  • 신혼부부용 전세/구입 라인업(버팀목·디딤돌 내 세부상품) 제공.

공통 팁

• “무주택, 소득·자산, 주택가격/보증금 상한, 전입·확정일자, 보증가입(HUG/HF)”이 심사 핵심.
• 취급은행(국민/신한/우리/농협/기업 등) 창구나 비대면으로 접수하되, 기금e든든 사전자격·예약 → 은행 본심사 순서가 가장 매끄러움.

5-2. 중소(건설·임대) 사업자 대상

A. 임대주택 건설 자금(공공지원·장기일반 민간임대 등)

• 용도: 토지비·공사비 등 임대주택 건설비 융자.
• 집행: 공정률에 따라 회차별 집행(감리/증빙 필수).
• 심사 포인트
  • 사업계획·인허가 확정성, 임대수요/임대료 적정성,
  • 자기자본 투입률, 시공사 역량, 보증 연계(HUG 등),
  • 담보·자금관리(에스크로) 구조.

B. 소규모주택정비사업 융자(가로·자율·소규모재건축)

• 용도: 노후 주거지 소규모 정비 비용(토지·공사·운영).
• 特徴: 공공성·주거환경 개선 효과 반영, 금리·보증 우대 가능.
• 심사: 조합/시행 법인의 사업성, 인허가 진행도, 주민 동의율, 분양성/임대성.

C. 매입·리모델링 임대 및 도시재생 관련 융자

• 용도: 노후 주택·상가 매입 후 리모델링/임대, 생활SOC 등.
• 特徴: 지역 활성화·공공성 요건 충족 시 우대 조건.
• 심사: 지역 수요, 리모델링 범위·예산의 타당성, 운영계획(임대료·공실 가정), LTV/LTC·현금흐름.

D. (케이스별) 기금 리츠/출자·보증 연계

• 구조: 리츠·SPC를 통한 기금 출자/융자로 자본·부채 혼합 조달.
• 장점: 레버리지·자금조달 다변화, 공공성 연동.
• 요건: 사업 안정성, 공공성 지표, 지자체/공공기관 협업 구조.

사업자 공통 체크리스트

• 서류: 사업계획서·사업수지표(월별 캐시플로), 인허가·용적/용도, 설계도서·내역서, 도급계약서, 공정표, 담보·보증 패키지(HUG/신탁/근저당/질권), 법인 재무·주주명부.
• 심사 기준: LTV·LTC, 임대/분양 수요, 자기자본 비율, 공정·원가 통제, Exit(운영수익/대환/매각) 확실성.
• 집행: 감리보고·세금계산서 등 증빙에 기반한 회차 집행, 현금흐름 워터폴 관리.

5-3. 신청 절차(개인/사업자 공통 흐름)

1. 사전자격 확인: 기금e든든에서 자격·필수요건 점검
2. 접수
   • 개인: 기금e든든 사전예약 → 취급은행 본심사
   • 사업자: 기금·HUG 협업 창구 또는 지정 금융기관에 사업서류 접수
3. 심사/감정: 자격·담보·사업성·보증 연계 체크
4. 약정/보증/담보 설정
5. 집행: 개인은 일괄 집행, 사업자는 공정률 분할 집행
6. 상환/연장: 약정 조건에 따라 분할상환·만기연장·대환

5-4. 유의사항 & 팁

• 요건·금리·한도는 상시 개편: 실제 신청 직전에 기금e든든 공고/안내문과 취급은행 기준을 꼭 확인.
• 보증 연계: 전세/임대/사업자금은 HUG/HF 등 보증상품을 함께 요구하는 사례가 많음.
• 일정 관리: 전입/확정일자, 잔금일, 공정표와 대출 실행일을 정확히 맞춰야 불필요한 이자·수수료를 줄일 수 있음.
• 총비용 관점: 금리뿐 아니라 보증료·취급수수료·설정/말소비·감정비까지 합산해 비교.

6. 사업자 대출

• 건축을 임대·분양 목적으로 진행할 경우.
• 개인사업자/법인사업자 등록 후 신용+담보 기반 대출.
• 必要書類: 사업자등록증, 건축허가서, 세무자료 등.

6-1. 핵심 개념과 분류

• 용도 기준
  • 운전자금: 재고매입, 인건비, 임차료, 세금, 마케팅 등 일상 운영비.
  • 시설자금: 기계/장비, 공장·매장 인테리어, 차량, IT설비 등 투자·확장 비용.
• 자금 소스 기준
  • 일반 은행 신용/담보대출(기업한도, 마이너스통장형, 분할상환형)
  • 보증부 정책금융: 신용보증기금·기술보증기금·지역 신용보증재단 보증서 기반 은행 대출
  • 전용 상품: 매출채권·카드/플랫폼 정산금 담보, 동산·IP 담보, 리스/할부, 수출입금융(L/C, 어음매입)

6-2. 담보/보증 유형

• 부동산 담보(근저당), 예·적금 담보, 기계·재고(동산) 담보, 지식재산권(IP) 담보(기보)
• 보증서 담보: 신보/기보/신용보증재단 보증률(예: 70~95%)에 따라 한도·금리 우대
• 매출 연동: 카드사/PG/플랫폼 정산대금에 질권 설정(정산대금 담보 대출, 매출연동 상환)

6-3. 한도 산정 로직(실무 감각)

• 운전자금: 최근 매출/카드매출/전자세금계산서 기반. 업력·신용도·부채비율 반영.
• 시설자금: 견적서/계약서와 감정가를 기준으로 총투자비의 70~90% 범위(담보·보증 따라 차이).
• 보증부 대출: 기관이 산출한 보증가능 한도 내(통상 매출·자산·신용등급으로 산정).
• 담보형: 담보가치 × 인정LTV − 선순위채권.

6-4. 금리·비용 구조

• 은행 → 캐피탈 → 저축은행 순으로 일반적으로 금리 상승/심사 완화.
• 보증부는 보증료가 추가되지만 금리 우대가 커서 총비용이 낮아지는 경우가 많음.
• 부대비용: 인지세, 감정/설정/말소비, 중도상환수수료, 보증료.

6-5. 금융권이 보는 심사 포인트

1. 재무·현금흐름: 재무제표(또는 간편장부), 부가세 신고, 카드매출 흐름, 이자보상배율, 부채비율
2. 세금·4대보험: 국세·지방세 체납 여부, 체납 시 보증·대출 거의 불가
3. 대표자 신용: 개인 CB등급, 연체/연대보증 이력
4. 사업안정성: 업력·거래처 집중도, 입지·임대차계약, 업종 리스크
5. 담보·보증: 담보가치·우선순위, 보증기관 적격성
6. 목적 타당성: 시설자금은 견적·계약·도입효과, 운전자금은 매입·매출 증빙이 핵심

6-6. 필요서류 체크리스트

공통: 사업자등록증, 임대차계약서(사업장), 신분/법인등기, 인감(증명), 통장사본

• 재무/세무: 최근 2~3개년 재무제표 또는 간편장부, 부가세 신고서, 소득금액증명, 원천/4대보험 납부
• 매출 증빙: 전자세금계산서 합계표, 카드매출 내역, 플랫폼 정산내역(PG·배달앱 등)
• 시설자금: 견적서·계약서·카탈로그, 공사계약서, 사진, 도입 전/후 계획
• 담보/보증: 등기부등본, 감정/시세자료, 보증서 신청서류(사업계획·현금흐름표)

6-7. 절차·타임라인(표준)

1. 사전 상담·가심사(한도·금리 가늠)
2. 서류 접수 → 심사(현장실사/전화 확인 포함)
3. 약정·담보/보증 설정
4. 대출 실행(시설자금은 공급사 대금지급 방식이 흔함)
5. 사후관리(재무자료 제출, 매출·세금 성실신고 유지)

6-8. 케이스별 맞춤 조합

• 매입·재고가 급한 소매/외식: 지역 신용보증재단 보증 + 은행 운전자금 / 카드매출 담보 마통
• 장비·인테리어 도입: 시설자금(리스/할부) + 보증부 시설대출 병행
• IT·플랫폼(무형위주): 기술보증기금 보증 + 운영자금, 매출정산 담보 병행
• 제조·수출: 구매자금/원재료 매입자금, 수출 L/C·어음매입·수출보증보험
• 건설·시공: 선급금·하도급 대금 담보 운전자금, 공사이행·선금보증 연계

6-9. 승인률 높이는 실무 팁

• 국세·지방세 완납 증명 준비(체납 있으면 선해결)
• 매출의 ‘지속성’ 보여주기: 월별 카드·정산 그래프, 주요 거래처 계약서
• 시설자금은 ‘효율·매출증가’ 논리: 도입 전/후 수지표, 회수기간(ROI) 제시
• 대표자 개인 신용·부채 관리: 현금서비스/카드론 축소, 연체 이력 정리
• 보증부 우선 탐색: 신보/기보/신용보증재단 사전상담으로 보증가능 한도 확인 후 은행 협상
• 복수 제안서 비교: 금리만 보지 말고 총비용(TCO) 비교(보증료·설정/말소·중도수수료)

6-10. 흔한 리스크/거절 사유

• 체납/연체 이력, 재무 급악화, 소득·매출 증빙 부재
• 과도한 차입 의존도, 타기관 연속 대환(롤링)
• 담보 하자(선순위 과다, 권리분쟁), 업종 한도 제한
• 시설자금 목적 불명확, 견적서·계약서 불일치

6-11. 상품 예시(유형별)

• 은행 종합한도/마이너스통장(기업): 매출·신용 기반 한도 부여, 운전자금 유연
• 보증부 운전/시설: 신보·기보·재단 보증율에 따라 금리 우대, 한도 확대
• 매출연동 대출: 카드·PG·배달앱 정산금 담보, 일일/월별 자동상환
• 리스/할부: 설비·차량 도입 시 담보 대신 물건 자체를 담보로 구조화
• 수출입 금융: L/C, Packing Credit, 어음매입, 무역보험 등

7. 완공 후 대환(모기지) 대출

• 준공 및 사용승인 후 → 건물 전체 또는 세대별로 주택담보대출 실행.
• 기존 건축자금대출 상환 후, 장기 원리금 균등상환 구조로 전환.
• 금리가 낮고 기간이 길어 자금 부담이 줄어듦.

7-1. 개념

• 완공 후 대환대출(Refinancing, Take-out, 모기지 전환)
  = 준공된 건물을 담보로 기존 단기·고금리 대출(PF·브리지·중도금 등) 을 상환하고,
  장기·저금리 담보대출(모기지) 로 바꾸는 것.
• 目的:
  • 고금리 단기차입(712% 등) → 저금리 장기(35%대) 전환
  • 원금 분할상환 구조로 바꿔 현금흐름 안정
  • 임대·분양·운영에 맞는 금융구조 설계

7-2. 적용 사례

• 개인 신축: 단독주택·상가주택 신축 → 준공 후 주택담보대출로 대환
• 소규모 개발: 근생·오피스텔·다가구 → PF 종료 후 장기 임대모기지
• 중대형 프로젝트: 아파트·상업시설 → 분양/매각 잔여분 담보로 장기대출 → 투자자금 회수

7-3. 대출 구조

• 담보: 준공된 건축물 + 토지(등기 완료)
• 融資期間: 5년, 10년, 20년, 30년 등 장기 위주
• 상환방식
  • 원리금균등분할
  • 원금균등분할
  • 만기일시상환(단기 브리지 형태로 쓰다가 재차 대환 가능)

7-4. 한도 산정

• 일반적으로 LTV(담보인정비율) 기준
  • 주택: 시세·감정가 × 60~80%
  • 상가/오피스: 보수적으로 50~70%
• 상환능력(DSR, DSCR)도 함께 고려
  • 개인: DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용
  • 법인/사업자: DSCR(부채서비스커버비율) 1.2× 이상 요구

7-5. 금리·비용

• 金利: 단기 건축자금(PF·브리지)의 2~3배 낮음
  • 주담대 수준(변동 3~6%대, 고정금리 옵션)
• 비용: 인지세, 담보설정·말소비, 감정평가비, 중도상환수수료(기존 PF·브리지 상환 시 부과 가능)

7-6. 심사 포인트

1. 준공/사용승인 완료 여부
   • 임시사용승인 가능 여부 확인
2. 등기부 권리관계
   • 선순위 채권 정리, PF/브리지 채권 말소 가능해야 함
3. 사업성/현금흐름
   • 임대형: 임대차계약, 임대료 수준
   • 분양형: 잔여분 분양률·매각계약
4. 차주 신용/재무
   • 개인은 DSR, 법인은 재무제표·현금흐름
5. Exit 확실성
   • 분양대금 유입, 임대료 → 원리금 커버 가능성

7-7. 필요서류

• 준공검사필증(사용승인서)
• 건물 등기부등본(신규 등기 완료)
• 토지 등기부/토지대장
• 감정평가서(은행 지정)
• 임대차계약서/분양계약서(있을 경우)
• 사업자: 재무제표·현금흐름표
• 개인: 소득증빙(근로/사업/기타), 세금 완납증명

7-8. 절차(표준 플로우)

1. 준공 및 등기 완료
2. 대환 금융기관 상담 → 한도·금리 가심사
3. 감정평가 진행
4. 약정 및 담보설정 준비
5. 기존 PF·브리지 상환: 새 모기지 실행금으로 즉시 상환 + 담보말소
6. 모기지 실행 → 장기 분할상환 시작

7-9. 장점·단점

✅ 장점

• 단기 고금리 차입 상환 → 금리·이자부담 감소
• 장기 분할상환 구조로 안정된 현금흐름
• 임대사업 시 안정적 레버리지 활용

❌ 단점

• 준공·등기 지연 시 대환도 지연, 고금리 이자 부담 지속
• 담보가치·분양률 부족 시 원하는 만큼 대출 불가
• 기존 대출 중도상환수수료 발생 가능

7-10. 실무 팁

• 초기 PF/브리지 대출 계약 시 Take-out(대환) 조건을 은행과 미리 협의 → 금리·조건 우대 가능
• 준공·등기 일정과 대환 시점을 최대한 근접하게 맞춰야 불필요한 이자 최소화
• 임대차계약 확보(Pre-lease) → DSCR 개선 → 한도·조건 우대
• 여러 은행 견적 비교 후 총비용(TCO: 금리+수수료+중도수수료) 기준으로 선택

7-11. 간단 계산 예시

• 공사 완료 후 감정가 20억, LTV 70% → 대환 모기지 한도 14억
• 기존 PF·브리지 잔액 12억 → 전액 상환 가능, 잔여 2억은 운영자금 확보
• 금리 8% 단기차입 → 모기지 4% 전환 시 연 이자부담 9,600만원 → 4,800만원으로 절감

📑 필요 서류 & 조건

1. 토지등기부등본, 토지대장
2. 건축허가서, 설계도서
3. 공사계약서, 시공사 사업자등록증
4. 견적서, 사업계획서
5. 신분증, 재무서류(소득금액증명, 사업자등록증 등)

⚖️ 대출 절차 (일반적 흐름)

1. 토지 확보 → 토지담보대출
2. 인허가 완료 → 브리지대출 실행
3. 착공 및 공정별 진행 → 건축자금(중도금) 대출 실행
4. 준공 및 사용승인 → 모기지 대환대출 실행
5. 필요 시 임대사업자 등록 → 세제혜택 및 추가 자금 조달

✅ 주의할 점

• 신용등급·소득이 좋아야 은행권 대출 비중을 높일 수 있음.
• 시공사 신용도와 분양성이 중요 → PF나 중도금 대출 심사에서 핵심.
• 브리지 대출은 금리가 높아, 장기 끌면 위험.
• 준공 후 대환(장기 주택담보대출) 계획까지 반드시 세워야 함.

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