Leningen voor bouwveilingen

Wat is een lening bij een bouwveiling?

• Geld lenen van een financiële instelling met een eigendom (inclusief huizen, winkels en land) dat op een veiling is gewonnen als onderpand.
• Voornamelijk Gebaseerd op het winnende boden door de aard van de veiling is de loan-to-value ratio (LTV) lager dan bij een conventionele verkoop omdat de veiling onder de marktwaarde plaatsvindt.

1. Basisstructuur van een veilinglening

• Doel: Het betalen van het saldo van een woning die op een veiling is gewonnen of het veiligstellen van fondsen na de veiling.
• Verschillen:
  • Voor reguliere transacties is de Bankcontrole na bevestiging van verkoopcontract + akten → Leningen.
  • De veiling is een Veiling → Voor eigendomsoverdrachtGeld nodig voor → leningstructuur is anders.
• Criteria voor onderpandwaardering
  • Bekijk de taxatie, het winnende bod en de marktprijs samen Op laagste bedragom de limiet van de lening te berekenen.
  • (Voorbeeld: getaxeerde waarde 500 miljoen, marktwaarde 4,5 miljoen, winnend bod 3,5 miljoen → basis 3,5 miljoen).

2. belangrijkste soorten

1. Biedgeldlening (saldolening)
2. Lening voor renovatiekosten (extra bedrijfsmiddelen)
   • Het winnende bod staat leeg of heeft krakers Helderheid Kosten Vereist.
   • Als je gebouw in slechte staat is, heb je ook geld nodig voor reparaties en renovaties.
   • Sommige financiële instellingen bieden ze als pakket aan.
3. Post-lening (geldlening meridian)
   • Nadat je het saldo al zelf hebt betaald en eigenaar bent geworden, Hoe krijg ik een tweede hypotheek?.
   • De rentetarieven kunnen lager zijn dan saldoleningen.

3. Kenmerken van elk type lening

(1) Directe Saldolening (Instant Balance Loan)

• DoelEen persoon die een gerechtelijk bod heeft gewonnen en op het punt staat het saldo te betalen.
• karakteristiekDe kredietverstrekker krijgt enige zekerheid omdat de veilingwaarborg al is betaald.
• Voorwaarden:
  • LTV: 40-70% (afhankelijk van type woning/locatie/kredietwaardigheid).
  • Rente: meestal 5-9% (lager voor banken, hoger voor kapitaal/spaarbanken).
  • Looptijd: 1-35 jaar (lange termijn voor huizen, korte termijn voor winkels/grond).
• Vereiste documentenBeslissingsbrief voor aanvaarding van het bod, factuur van de verkoop, identiteitsbewijs, bewijs van inkomen, bewijs van aanbetaling.

(2) Na lening (nadat eigendom is verworven)

• DoelBetaal het saldo uit eigen zak en wanneer je extra geld nodig hebt nadat de eigendomsoverdracht is voltooid.
• karakteristiekBehandeld als een normale plint, maar geëvalueerd op basis van het winnende bod.
• Voorwaarden:
  • LTV: 60-80% beschikbaar (bank-verzekeraar georiënteerd).
  • Rentetarieven: 4-7% (dichter bij de standaard hypotheekrente).
  • Voordelen: lage rente, lange termijn.
• HefboomTijdelijke financiering van veilingfondsen (obligaties enz.) → Leningen na veiling.

(3) Overbruggingslening (kortetermijnfinanciering)

• DoelAls je dringend moet betalen voor helderheid, renovatie of opruiming.
• karakteristiekHoge kortetermijnrente (vaak meer dan 10% per jaar).
• Duur: 3 maanden tot 1 jaar.
• HefboomNa clearing, charter/verhuur matching en uitwisseling zoals normaal.

(4) PF - Veilinglening voor bedrijven (zakelijk - winkel/land)

• DoelBieders op commercieel vastgoed zoals winkels, gebouwen, grond, enz.
• Voorwaarden:
  • Bij het overnemen van leningen Huurrendement - ontwikkelingswaarde Evaluatie.
  • LTV 40 tot 60%.
  • Rentetarieven: 6-12% (hoger voor particuliere financiering).
• Hefboom: landveiling leidt tot bouwlening → investering van het ontwikkelingstype.

4. leningsvoorwaarden

• Criteria voor onderpandwaarderingGebaseerd op de laagste waarde van de veilingwaarde, het winnende bod en de marktprijs.
• LTVLager dan een conventionele hypotheek (tussen 40 en 701 TP3T, afhankelijk van de instelling).
• Rentevoeten: Afhankelijk van kredietwaardigheid, conditie en gebruik, meestal tussen 5 en 91 TP3T.
• Lening looptijdVariërend van 1 jaar korte termijn (in de vorm van een overbruggingskrediet) tot 30 jaar lange termijn (voor huisvesting).

5. procedure

1. Winnende veiling → Beslissing tot verkoop → Betaling van aanbetaling
2. Aankondiging van de vervaldatum van het saldo
3. Een lening aanvragen bij een financiële instelling (of particuliere kredietverstrekker)
   • Indiening van de beslissingsbrief van de succesvolle bieder, de verkoopakte, de betaling van het winnende bod en kredietdocumenten
4. Saldolening uitvoeren → Aan rechtbank betalen
5. Eigendom overdragen + pandrecht vestigen

6. risicofactoren (redenen voor terugval/limietverlaging)

1. OvertredingenBouw
   • Illegale verlengingen, gebruiksovertredingen → geen lening of sterk verlaagde limiet.
2. Oudere rechten bestaan
   • Zekerheidsrechten, wettelijke bezwaringen, senior huurders → risicodekking door banken.
3. Helderheidsproblemen
   • Problemen met uitzetting door krakers en huurders → Gemeden door financiële instellingen.
4. Kredietwaardigheid winnende bieder
   • Banken verstrekken geen leningen als je een lage persoonlijke kredietrating hebt → je moet naar kapitaal- en spaarbanken, P2P.
5. Objecttypen
   • Commercieel vastgoed, kantoorgebouwen en grond worden lager gewaardeerd dan woningen.

7. Opmerkingen

• OvertredingenBouwGrote kans op weigering van de lening. Illegale uitbreidingen, illegale verandering van gebruik, enz.
• Huurder-verliesrisicoHet hebben van een bewoner is een nadeel bij de acceptatie van leningen (Vereist een goedkeuringsgeval)
• Relaties met rechtenNiet in staat om te lenen of aanzienlijk verlaagde limieten als er senior pandrechten, retentierechten, wettelijke pandrechten, etc. zijn.
• LiquiditeitsrisicoVeilingleningen hebben hogere rentevoeten en strengere voorwaarden dan gewone hypotheken → Financieringsplanning is essentieel.

8. een voorbeeld uit de echte wereld simuleren

• SituatieGetaxeerde waarde 500 miljoen / marktwaarde 4,5 miljoen / biedprijs 3,5 miljoen
• VoorwaardenToepassen bank LTV 70% → 3,5 miljard × 70% = 245 miljoen beschikbaar voor leningen
• Saldo betaling: 35 miljoen storting, 315 miljoen saldo → 245 miljoen lening + 70 miljoen eigen vermogen vereist.
• Conversie na lening: Uitvoering van bankkrediet na voltooiing van de demat → tot 280 miljoen.
• InvesteerdersstrategieIndien chartering 300 miljoen na Mingdo → Bijna teruggevorderd eigen vermogen + aflossing lening structuur mogelijk.

9. Hefboom strategieën

1. Echte gebruikers
   • Een eigen huis kopen: lening meridian balance → hypotheek op lange termijn.
2. Beleggers
   • Marktarbitrage: laag bod → verbouwing → verkoop.
   • Charterhefboom: minimaliseer het eigen vermogen om het charter aan te passen nadat het bod is gewonnen.
3. Bedrijven - Ondernemingen
   • Nadat je het bod voor een winstgevend gebouw hebt gewonnen, sluit je PF aan → en run je een verhuurbedrijf.

• Beleggers: Bied onder de marktwaarde, renoveer → zet om naar verhuur/verkoop → betaal lening terug.
• Echte gebruikersGebruik een saldolening om je eigen huis te kopen als je niet genoeg geld hebt.
• Rechtspersonen: Doorgaan met verhuur na winnen veiling van winstgevend onroerend goed → Lening op naam van de corporatie.

10. Samenvatting

• Veilingleningen zijn veeleisender en hebben een hogere rente dan gewone hypotheken.
• LTV varieert van 40 tot 70% → Vereist eigen vermogen.
• Schending van bouwvoorschriften - doorgangsrechten - duidelijkheidmoet vooraf worden beoordeeld.
• Investeerders kunnen overschakelen van balanslening naar duidelijkheid/verbouwing naar post-lening Veel strategie.

✅ Het winnende bod is lager dan de marktprijs Een veiligheidsmarge garanderenDaarom gebruiken beleggers het, Rechtenanalyse - Duidelijkheid - Schending van architectuurom veilig te zijn.

Alles wat met interieur te maken heeft ⓒ Achteruit.nl

Binnenhuisarchitect ⓒ dknock

Β Onkruid