Soorten nieuwbouwleningen

Je kunt in aanmerking komen voor een Bouw Hoe te lenen

🏗️ Soorten leningen voor nieuwbouw

1. Hypotheken op land

• Lenen tegen land dat je al bezit voordat je een gebouw neerzet.
• Wanneer je kunt lenenNa voltooiing van de aankoop van grond.
• Leninglimieten: 60 tot 80% niveau van de fijnproever.
• HefboomInitiële ontwerpkosten, vergunningskosten, aanbetaling voor de bouw, enz.

1-1. Begrippen

• Hypotheken op landvoor het bouwen Verpand land dat je al bezit als onderpanden geld lenen van een financiële instelling.
• Terwijl het huis of gebouw zelf nog niet bestaat De waarde van land bepalen (taxatie) zodat je een percentage van de waarde kunt lenen.

1-2. Wanneer je kunt lenen

• Nadat de landaankoop is voltooidJa tegen
• Dit betekent dat je het land op jouw naam moet hebben om het als onderpand te kunnen verpanden.

1-3. grenzen aan leningen

• Ongeveer de geschatte waarde 60 tot 80% niveaus
• Bank - varieert per kredietverstrekker, kredietwaardigheid en landgebruik (residentieel, commercieel, industrieel)
• Landbouwgrond, bosgrond en hybride land hebben een lagere onderpandwaarde en daarom lagere limieten

1-4. Gebruik

• Aanloopkosten bouw (ontwerpkosten, vergunningen, bouwreserves)
• Grondbelasting en andere belastingen betalen
• Andere financieringsbehoeften vóór de bouw

1-5. Leningsvoorwaarden en acceptatiefactoren

1. Landeigendom verifiëren
   • Geen problemen met openbare registers (executies, pandrechten, enz.)
2. Landgebruik - locatie - ontwikkelingspotentieel
   • Belangrijk om te weten of het land aan een weg grenst en of er een bouwvergunning beschikbaar is
3. Persoonlijke kredietwaardigheid
   • Verschillende tarieven op basis van inkomen, kredietwaardigheid en bestaande schulden
4. Waardering onderpand
   • Bereken hoeveel je kunt lenen op basis van de taxatie van de taxateur

1-6. rentetarieven

• In het algemeen Iets hoger dan een hypotheek (omdat ze het risico hoog inschatten)
• Keuze uit vaste of variabele rente
• Naarmate de bouw vordert, zal de Bouwleningensoms overgeschakeld naar

1-7. terugbetalingsmethoden

• Gelijke termijnen, gelijke aflossing van de hoofdsom, vooruitbetaling op de vervaldatum, etc.
• Wanneer de bouw is voltooid Hypotheken(vervangen) voor de

1-8. Voor- en nadelen

✅ ✅ verdienste

• Verzeker je van snelle financiering door land in onderpand te geven
• Nuttig voor het opbouwen van initiële kosten
• Kan worden gekoppeld aan aanvullende leningen naarmate de bouw vordert (bouwlening)

❌ Nadelen

• Lage grondwaarde betekent dat je niet zoveel kunt lenen als je wilt
• De rentetarieven zijn enigszins hoog
• Vertragingen in de bouw of vergunningen kunnen de last van de terugbetaling verhogen

2. Bouwlening (aanbetaling)

• In lijn met het bouwproces Betalingen op middellange termijnLeningen uitgevoerd voor.
• Hoe te lenenGesplitste uitvoering (bijv. stap voor stap: skelet → dak → exterieur → interieur).
• KredietnemerVaak gekoppeld aan een financiële instelling die een overeenkomst heeft met de aannemer.
• TerugbetalingsmethodenOverstappen op een hypotheek of zakelijke lening na voltooiing (herfinanciering).

2-1. Concepten

• Bouwlening (=Middenlange Lening) om overeen te komen met het nieuwe bouwproces. De bouw in fasen betalenDe lening die je afsluit.
• Zekerheden zijn meestal Grond (vereist) + bouwvoortgang (extra) en de volgende uitbetaling wordt gedaan na de fairness check.
• Voor nieuwbouwprojecten Kasstroom beheren (cashflow)is het hoofddoel.

2-2. Doelgroep/Toepassingen

• Eengezinswoningen, meergezinswoningen, commercieel, enz. Persoonlijke nieuwbouw
• Klein Wijken en kantoren enz. Kleinschalige ontwikkeling
• Voor appartementen Leningen in het middensegment(bijv. 10-20% aanbetaling + 60% tussentijdse termijnbetaling + 20% saldo) zijn categorisch vergelijkbaar, Individuele nieuwbouwen doorlichtings-/verzekeringsregelingen kunnen verschillen.

2-3. Uitvoerende structuur (type vertegenwoordiging)

1. Gesplitste uitvoering (proces gekoppeld)
   • Fundering - Ontwerpen - Afwerking, enz. Op terugkerende basis betalen naarmate mijlpalen worden bereikt
   • Standaard voor de meeste particuliere nieuwbouw
2. Limiet (Minder)
   • Binnen uw autorisatiegrenzen Opnames/aflossingen op aanvraag
   • Beheer op locatie - dezelfde bewijsvereisten, iets andere tarieven/vergoedingenstructuur
3. Set (grond + gebouw)
   • Grondhypotheek → Bouwlening → Aflossings/balanslening naar Doorlopend ontwerp
   • Pakket met één financiële instelling voor eenvoudiger proces en kostenbeheersing

2-4. Grensberekening (praktische zin)

• In het algemeen Loan to Value (LTV) 60-80% Bereik, of 60~70% van de totale bedrijfskosten Bepaald op het niveau (agentschap-object afhankelijk).
• Conservatief gezien is de Welke van de volgende waarden kleiner isnaar het bestand:
  • Onderpandwaarde (taxatie grond + waarde onderhanden werken) × LTV
  • Totale projectkosten (grond + bouw + kosten) × aftrekverhouding (60~70%)
• Eigen vermogen voorafen trek af Resterende limietenom de uitvoering te splitsen.

Tip: Zet **10-15%** opzij als eigen vermogen. Dit is essentieel om risico's op verandering, inflatie en vertraging te dekken.

2-5. Tarieven/kosten (typische configuratie)

• Rentevoetendan 1 inkeping hoger(weerspiegelt het projectrisico). Meestal Variabele rente.
• KostenTaxatiekosten, zegelrecht, hypotheekrente, administratiekosten, (bij gebruik van een borgsteller) Garantiekosten.
• DuurTijdens de bouwperiode Alleen rentestructuur is gebruikelijk.

2-6. Terugbetalingsmethoden/Leningenscenario's

• Bouwperiode: Rentebetalingen (voortschrijdend)
• Na voltooiing:
  1. Converteren naar een lening met eigen vermogen (saldolening) → Afschrijving op lange termijn
  2. Aflossen met verkoopopbrengst(Ontwikkeling)
  3. Als je een verhuurbedrijf bent Omzetting hypotheek + aflossing met huurinkomsten

2-7. Beoordelingspunten (waar het bureau naar op zoek is)

1. GrondbezitOf er een gebrek is in het register (pandrecht, prioriteitsrechten)
2. Toestemming/DoelBeschikbaarheid van bouwvergunningen, toegang tot wegen, bestemmingsplannen/bestemmingsvoorschriften
3. BedrijfToereikendheid van de bouwkosten, Overzicht reële waarde/geldstroomRealisme van
4. Mogelijkheden voor contractantenToegekend contract, prestaties/financiële kracht, garantiecapaciteit
5. Krediet/cashflow van kredietnemer: inkomen, bestaande schulden, achterstallige belastingen

2-8. Checklist documentatie

• Kadaster/register van akten/kadaster/kartografische kaart, Kaart
• Bouwvergunning, Plannen (plattegronden, doorsneden en details)
• Bouwcontract, Gedetailleerde offerte, Procestabel (maandelijks)
• Plan voor het gebruik van bedrijfsfondsenBewijs van uitbetaling van fondsen (belastingfacturen, subcontracten)
• Kredietnemer Bewijs van identiteit/werkgelegenheid/inkomen, bestaande schuldstatus
• (indien vereist) Garanties of aannemer Bewijs van betalingsgarantie/coöperatie

2-9. Procedure (standaard tijdlijn)

1. Vooroverleg(limiet - rentevoet)
2. Documenten ontvangen → Beoordeling/onderzoek
3. Pandrecht/zekerheidsstelling (bezwaring)
4. Primaire uitvoering (basisfinanciering)
5. Steekproefsgewijze controles (toezicht, ontvangstbewijzen, belastingfacturen) Discriminatie achteraf Extra handhaving
6. Voltooiing inspectie/registratie → Omzetten in lening (saldolening) of termijnen

2-10. Risico's en waarschuwingen

• Bouwkostenstijgingen/ontwerpwijzigingen → Geen verdere handhaving binnen de limiet Geldinjectie nodig
• Procesvertraging → Hogere rentelasten, vertraagde uitvoering
• Onderpand RangLimiet kan worden verlaagd als er oudere rechten bestaan
• Attesten beherenvoor elke betaling Facturen/Contracten/Foto's/Monitoringrapporten 要求
• Verzekering/GarantieTer dekking van het risico dat een contractant in gebreke blijft Betalingsgarantie - Bouwverzekering Beoordeling

2-11. Praktische tips

• Hypotheek op grond → Bouwlening → Saldoleningnaar Eén financieel bedrijfvoor een betere totale kostprijs per beslissing.
• Vanaf het begin Geldstroomoverzicht (maandelijks in en uit) om een Wanneer en hoeveel terugbetalenduidelijk overeengekomen.
• Wanneer je wijzigingen aanbrengt in de balans Meteen opnieuw goedkeuren bij je financiële instelling Overleg (ongeoorloofde wijzigingen zijn de meest voorkomende oorzaak van vertragingen bij de handhaving).
• Een onderhanden project in opdracht van derden is een Forfaitair bedrag + gespecificeerde overzichtenen transparant afsluiten met Inflatieaanpassingstermijnenook.

3. Overbruggingskredieten

• Kortetermijnfinanciering voor vergunningen voorafgaand aan de bouw en uitvoering van PF-leningen.
• Lening looptijdKorte termijn, meestal 6 maanden tot 1 jaar.
• Kredietnemer: 2Gericht op de financiële sector (spaarbanken, kapitaalbedrijven).
• karakteristiek: Hoge rente, maar vaak essentieel.

3-1. Concepten

• Overbruggingskredietenis de "tussenperiode" voordat de langetermijnfinanciering (lening voor terugbetaling, PF, verkoopopbrengst) rond is. Kortetermijnfondsenis.
• Doel: Aankoopsaldo grond en gebouwen, Tussentijdse financiering tot PF closing, Een nieuw huis kopen terwijl je een bestaand huis bezit enz. Timing mismatch (cache gap) Oplossen.

3-2. Wanneer te gebruiken (representatief scenario)

A. Ontwikkeling/nieuwbouwprojecten

• Aankoop grond → Vóór uitvoering PF (bouwfondsen) Als je een grondbalans nodig hebt
• Vergunningen - wachten op afronding beoordelingmaar de verkoper heeft een krappe balansdatum
• Kosten voorafgaand aan de bouw (ontwerp, belastingen, aanbetaling) Aanvulling op korte termijn

B. Persoonlijke verhuizing

• Bestaand huis is onverkocht In de staat Nieuwe huis balansdatum eerst Aankomst
• Wanneer moet je je condo balanceren?Geld ineens nodig voor (verwachte opbrengst uit verkoop bestaand huis)

3-3. Structuur en onderpand

• Onderpand: het aan te kopen eigendom (land/huis), of Eigendomeen bijna-hypotheek vast te stellen (indien nodig Aanvullende zekerheden/garanties).
• Lening looptijdNormaal 3 tot 24 maanden(Individueel 612 maanden, ontwikkeling 618 maanden is gebruikelijk).
• Terugbetalingsmethoden: **Basisrentebetalingen + eenmalige aflossing op de vervaldatum (Ballon)** is de standaard.
• Ga naar:
  1. Een termijnlening/balanslening/PF uitvoerennaar
  2. VerkoopopbrengstTerugbetaling met
  3. Als je een verhuurbedrijf bent Operationele leningenOverschakelen naar

3-4. Hoe grenzen worden berekend (praktische betekenis)

• Conservatief LTV 60 tot 70%(particuliere woonbruggen bestaan tot 70-80%), terwijl het ontwikkelingstype is 50 tot 651 TP3T van landtaxateurs Niveau is Algemeen.
• Ontwikkelingstype wordt gelijktijdig beoordeeld met de **Totale zakelijke uitgavenlimiet (60-70%)**.
• Een gemeenschappelijk rekenframe:
  • Limiet = (Onderpandwaarde × Toegestane LTV) - Bedrag Senior Schuld
  • Als ontwikkeling Totale bedrijfskosten × herkenningspercentagevergeleken met Kleinere waarden Solliciteer.

Voorbeeld) Als de geschatte waarde van de grond 1 miljard is, de senioriteit 200 miljoen en de toegestane LTV 60%, dan is de
Mogelijkheden ≈ 1 miljard×0,6 - 200 miljoen = 400 miljoen.

3-5. tarieven-kosten

• RentevoetenDan hoofdhypotheek/algemene zakelijke lening Hoog(Weerspiegelt risico - korte termijn).
• VergoedingenBehandelingskosten (schema % van het toezeggings-/toezeggingsbedrag), taxatiekosten, zegelrecht, toezeggingsregeling, kosten voor vervroegde aflossing (per instelling).
• Rente berekenenMeestal Variabele rente + opslag Structuur, maandelijkse rentebetalingen.

3-6. Beoordelingspunten (waar het bureau naar op zoek is)

1. Duidelijkheid verlatenBevestiging van de lening (goedkeuring van de saldolening - voortgang PF-verbintenis, koop- en verkoopovereenkomst)
2. Veiligheid: verhouding van rechten (anciënniteit, bezwaring), beschikkingsgemak
3. Levensvatbaarheid van het bedrijf/Cashflow: ontwikkelingstype is Procesoverzicht - Bedrijfsoverzichten de persoonlijke vorm is Potentieel om bestaand huis te verkopen - inkomen
4. Kredietnemer/Financiering: Achterstallige belastingen - Schuldratio
5. Duur geschiktheidLooptijd komt overeen met de vergunning-PF sluitingstijdlijn

3-7. Checklist met vereiste documenten

• Ontwikkeling: Kadaster/Leider, taxatie (of in opdracht), Koop- en verkoopovereenkomsten voortgangsdocumenten voor vergunningen, ResultatenrekeningVerklaringen van de reële waarde, kasstroomoverzichten, bouw- en supervisiecontracten (inclusief schema's) en bedrijfsregisters/financiële overzichten.
• PersoonlijkBestemming - Bestaande woningen Register van akten, Koop- en verkoopovereenkomstbalans, bewijs van inkomen en werk, details van bestaande schulden en bevestiging van de makelaar (indien nodig).

3-8. Procedure (standaard tijdlijn)

1. Vooroverleg(Uitgangsbevestiging + limiet - rentevoet)
2. Document Intake → Onderpand/Business Case Review (inclusief beoordeling)
3. Ga een verbintenis aan - sluit een wortelhypotheek af
4. Leninguitvoering (verschuldigd saldo)
5. Een aflossing/verkoop vóór de vervaldatum uitvoeren(Onderhandel indien nodig over een verlenging)
6. Een lening voltooien/aflossen en royement

3-9. Risico's en waarschuwingen

• Afsluiten mislukt(Vertraagde verkoop, PF faillissement, saldo lening niet goedgekeurd) → Kosten van looptijdverlenging - rentestijging, risico van onderpandafscherming
• RentelastHogere totale kosten in combinatie met kortetermijnrente en kosten
• Voorrang-ondergeschiktheidsstructuurVerschillend invorderingsrisico afhankelijk van prioriteit bij multilaterale zekerheden
• PlanningsrisicoVertraagde vergunning - procesverstoring → Mismatch met vervaldatum
• ContractvoorwaardenControleer de kosten voor vervroegde aflossing, de voorwaarden voor looptijdverlenging en rentetarieven, en aanvullende zekerheidseisen.

3-10. Praktische tips

• In eerste instantie is de Bewijs van uitgangzoveel mogelijk (pre-goedkeuringsbrief voor balanslening, koop-verkoopovereenkomst, PF commitment MOU, etc.).
• Looptijd > Saldo/sluitingsdatum + 1-2 maanden om te sparenom vertragingsrisico's op te vangen.
• Het ontwikkelingstype is Landbrug → PF (bouwfinanciering) → Voltooiingslening/Verhaalde verkoopprijsDe Onderhandelen over pakkettenDit totale kosten-per-snelheid voordeel.
• De persoonlijke vorm is Realistisch de 'verkooptijd' van een bestaand huis berekenen(Op basis van snelle verkoop) + Beveiligde schriftelijke verkoopstrategie van makelaar.
• Kijk niet alleen naar rentetarieven Totale kapitaalkosten Vergelijking (inclusief vergoedingen/verbruik/eindverbruik/vermindering).

3-11. Eenvoudig rekenvoorbeeld (ontwikkeling)

• Aankoopprijs grond 1,2 miljard, taxatiewaarde 1,25 miljard, senioriteit 0, goedgekeurde LTV 60% → Tot 7,5 miljard
• Als het vereiste saldo 800 miljoen is $0,5 miljard aan eigen vermogen toevoegen of Opzetten van extra onderpand Vereist.
• Maandelijkse rente bij benadering, gebaseerd op een looptijd van 12 maanden, 8% per jaar. 500,000(7,5 miljard×8%÷12) + diverse vergoedingen.

4. Leningen voor projectfinanciering (PF)

• Gebruikt in grote meergezinswoningen, kantoorgebouwen en commerciële ruimtes.
• VoorwaardenVeilige grond + Volledige vergunningen + Veilige verkoopbaarheid.
• OnderpandLand en toekomstige verkoopopbrengsten.
• OnderwerpCommerciële banken, effectenbedrijven, kapitaal.
• karakteristiekEen drieledige structuur: bouwer-trustee-financier.

4-1. Concept - Kenmerken

• Kasstroom voor een specifiek projectafgedekt door een Middelgrote tot grote ontwikkelingsfinanciering.
• algemeen Special Purpose Corporation (SPC) om alleen zakelijke fondsen apart te houden.
• Niet-beperkt regres De structuur is generiek → zelfs als er iets fout gaat, in principe Niet volledig opgericht als bedrijf (moedermaatschappij)(Beperkt verhaal als er een contractuele garantie is).
• Toepassingen: Vastgoedontwikkeling (woningen, winkels, kantoren, logistiek), Infrastructuur (stroom, wegen, milieu).

4-2. Geldstroom (typische fasen)

Equity (eigen vermogen) → Bridge (korte termijn, zoals grondsaldo) → PF (kapitaal, bouwperiode) → Take-out (langetermijnlening/verkoopopbrengsten/bedrijfsopbrengsten)

4-3. Sleutelgegevens voor het berekenen van limieten

• LTV(Loan to Value) = lening/onderpandwaarde
• LTC(Lening / Kosten) = Lening / Totale bedrijfskosten
• DSCR(Dekkingsratio schulddienst) = Kasstroom/Schulddienst
  • 운영형(임대·발전 등)은 DSCR 1.2~1.5× 이상 요구 사례 다수
  • 분양형(주택 등)은 분양률·분양수입 커버리지로 대체 심사하는 경우가 많음
• 실무 감각치(기관·물건별 상이):
  • LTC 60~70%, LTV 60 tot 70% 주변에서 결정
  • 자기자본 최소 20~30% 선 투입 요구가 흔함

Conservatief gezien is de ‘담보가치×인정LTV’와 ‘총사업비×인정비율’ 중 작은 값을 PF 한도로 봅니다.

4-4. Tarief-kostenstructuur

• 금리: 일반 담보대출보다 높은 변동금리(리스크·공기 반영).
• Vergoedingen: 주선/약정(Arranger, Commitment), 관리·대리인 수수료, 감정·법무·인지·신탁/보증료, 공사기간 이자유보(Interest During Construction; IDC) 등.

4-5. Zekerheden en garanties (zekerheidspakketten)

• 담보신탁/근저당(토지·건물), 분양대금/임대료 질권, 자금관리계좌(에스크로) 질권, 주식(지분) 질권, 보험금 질권.
• DSRA(부채서비스적립계정), O&M/예비비(Contingency) 적립.
• 시공사 지급보증/완공보증, Completion Guarantee(완공보장), 필요 시 모회사 보증.

4-6. Beoordelingspunten (waar kredietverstrekkers op letten)

1. 토지 확보·권리관계(선순위 채권, 가압류 여부)
2. 인허가·사업계획 확정도(용도·용적·접도)
3. 수요·가격성(분양성/임대수요), 분양가·임대료 근거
4. 공사비 적정성·공정표 현실성, 시공사 신용/실적
5. 자기자본 투입률, 재무건전성
6. Exit 확실성(분양대금 회수, 장기대출 사전조건, 매각계약 등)

4-7. Vereiste documenten (samenvattende checklist)

• 법무: 등기부/대장, 토지이용계획, 인허가서류, SPC 정관·이사회 의사록
• 기술·비용: 기본/실시설계도서, 내역서, 도급계약서(EPC/LSTK 권장), 공정표
• Bedrijf: 수요조사, 분양/임대 계획, 마케팅 계획, 사업수지표(월별 CF)
• Financiën: 자금관리계좌 약정, 담보/질권 설정 서류, 보험/보증 증서, DSRA 약정

4-8. Handhaving en beheer (operationele mechanismen)

• CP(Conditions Precedent) 충족 → 최초 집행
• 회차별 Drawdown: 감리보고서·세금계산서·사진 등 증빙으로 공정연동 집행
• Cash Waterfall(현금흐름 배분 순서)
  1. 세금·보험·O&M → 2) 이자·원금(DSCR·약정 충족) → 3) 적립계정(DSRA 등) → 4) 잔여분을 배당
• Covenant 테스트(분양률, DSCR, 예산초과 한도 등) 위반 시 Cure 요구·집행 중단·Step-in 권리 행사 가능

4-9. Risico's en tegenmaatregelen

• 인허가/규제 → 사전확정, 조건부 PF 금지·스탠바이 기간 확보
• 공사 리스크(원가상승·지연) → GMP/LSTK 계약, 성능·지체상금 조항, 공사보험
• 수요·가격 리스크 → 보수적 분양가/임대료, 사전예약·분양률 조건부 집행
• 금리·환율 → 금리/환헤지, 이자유보 충분히 설정
• 유동성 → 예비비 10~15% 별도 보유, DSRA 충족

4-10. Eenvoudige rekenvoorbeelden

• 총사업비 100억, 자기자본 30억, PF 70억, 금리 연 8%, 공기 18개월.
• IDC(18개월 단순 가정): 70억 × 8% × 1.5년 ≈ 8.4억 → 총 필요자금은 108.4억(수수료 별도).
• 분양형: 분양수입 ≥ (PF 원리금 + 세금·수수료 + 잔여공사비) 충족해야 클로징 가능.
• 운영형: DSCR = NOI / 연 부채서비스액이 약정치(예: 1.25×) 이상 유지되어야 함.

4-11. Verschil tussen overbruggings- en bouwleningen

• 브리지: 장기자금 실행 전 단기 갭 메우기(토지잔금 등).
• 건축자금(중도금): 공정률에 맞춰 분할 집행되는 본자금.
• PF: 위 둘을 패키지로 통합하고, 자금관리·담보·보증·워터폴이 훨씬 강하게 설계된 프로젝트 전용 금융.

5. 주택도시기금 대출 (서민/중소사업자 대상)

• 청년·신혼부부 자가 신축 시: 보금자리론, 디딤돌대출.
• 소규모 건축주(다가구, 다세대, 임대사업자): 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 건축자금 지원.
• 금리가 낮지만, **자격 요건(소득, 세대주, 무주택 등)**이 엄격함.

5-1. Voor individuen (gewone mensen, jongeren, pasgetrouwden)

A. Brace Charterlening

• Doel: 전·월세 보증금 마련.
• Doel: 무주택 세대주(청년/신혼/다자녀 등 우대 트랙 존재).
• 핵심 특징
  • 전세(또는 월세 보증금) 보증금 상한 내에서 대출.
  • 금리 우대: 소득 구간·자녀수·지역 등에 따라 감면 적용.
  • Duur: 통상 2년 단위, 요건 충족 시 재계약 연장 mogelijk.
• Vereiste documenten: 임대차계약서(확정일자), 주민등록·가족관계, 소득증빙(근로/사업/기타), 재직/건보납부, 집주인 등기 사항 등.

B. Opstapleningen (huisaankoop)

• Doel: 무주택자의 주택 매입 자금.
• Doel: 무주택 세대(소득·자산·주택가격 상한 충족).
• 핵심 특징
  • 장기 분할상환(원리금 균등 등), 고정/혼합금리 선택.
  • LTV·DTI 등 정책 한도 적용, 생애최초/신혼·다자녀 우대금리.
• Vereiste documenten: 매매계약서, 등기부/건축물대장, 소득·재직, 세대원 전원 무주택 확인 등.

C. Lening huurdeposito voor jongeren (alleen voor jongeren)

• Doel: 사회초년생·대학생·청년 1인가구 보증금/월세 지원.
• 핵심 특징
  • 낮은 금리/보증료 우대, 간단한 담보(보증 연계).
  • 보증금 상한·소득 요건 존재, 전입·확정일자 필수.

D. Huwelijksreis (kopen/huren) specialisatie

• Doel: 결혼·출산 초기 생활 안정.
• 핵심 특징
  • 혼인 기간·자녀 유무에 따른 우대(금리/한도/보증).
  • 신혼부부용 전세/구입 라인업(버팀목·디딤돌 내 세부상품) 제공.

공통 팁

• “무주택, 소득·자산, 주택가격/보증금 상한, 전입·확정일자, 보증가입(HUG/HF)”이 심사 핵심.
• 취급은행(국민/신한/우리/농협/기업 등) 창구나 비대면으로 접수하되, 기금e든든 사전자격·예약 → 은행 본심사 순서가 가장 매끄러움.

5-2. Voor kleine en middelgrote bedrijven (bouw en verhuur)

A. Financiering voor de bouw van huurwoningen (door de overheid ondersteund, lange termijn particuliere huur, enz.)

• 용도: 토지비·공사비 등 임대주택 건설비 융자.
• 집행: 공정률에 따라 회차별 집행(감리/증빙 필수).
• 심사 포인트
  • 사업계획·인허가 확정성, 임대수요/임대료 적정성,
  • 자기자본 투입률, 시공사 역량, 보증 연계(HUG 등),
  • 담보·자금관리(에스크로) 구조.

B. Lening voor kleinschalige projecten voor woningverbetering (straat, vrijwillige, kleinschalige wederopbouw)

• 용도: 노후 주거지 소규모 정비 비용(토지·공사·운영).
• karakteristiek: 공공성·주거환경 개선 효과 반영, 금리·보증 우대 mogelijk.
• 심사: 조합/시행 법인의 사업성, 인허가 진행도, 주민 동의율, 분양성/임대성.

C. Leningen voor aankoop-renovatie en stadsvernieuwing

• 용도: 노후 주택·상가 매입 후 리모델링/임대, 생활SOC 등.
• karakteristiek: 지역 활성화·공공성 요건 충족 시 우대 조건.
• 심사: 지역 수요, 리모델링 범위·예산의 타당성, 운영계획(임대료·공실 가정), LTV/LTC·현금흐름.

D. (Geval per geval) Gefinancierde REIT's/Eigen vermogen-garantiekoppelingen

• 구조: 리츠·SPC를 통한 기금 출자/융자로 자본·부채 혼합 조달.
• verdienste: 레버리지·자금조달 다변화, 공공성 연동.
• 요건: 사업 안정성, 공공성 지표, 지자체/공공기관 협업 구조.

사업자 공통 체크리스트

• 서류: 사업계획서·사업수지표(월별 캐시플로), 인허가·용적/용도, 설계도서·내역서, 도급계약서, 공정표, 담보·보증 패키지(HUG/신탁/근저당/질권), 법인 재무·주주명부.
• 심사 기준: LTV·LTC, 임대/분양 수요, 자기자본 비율, 공정·원가 통제, Exit(운영수익/대환/매각) 확실성.
• 집행: 감리보고·세금계산서 등 증빙에 기반한 회차 집행, 현금흐름 워터폴 관리.

5-3. Aanvraagprocedure (algemene stroom voor particulieren en bedrijven)

1. 사전자격 확인: 기금e든든에서 자격·필수요건 점검
2. 접수
   • 개인: 기금e든든 사전예약 → 취급은행 본심사
   • 사업자: 기금·HUG 협업 창구 또는 지정 금융기관에 사업서류 접수
3. 심사/감정: 자격·담보·사업성·보증 연계 체크
4. 약정/보증/담보 설정
5. 집행: 개인은 일괄 집행, 사업자는 공정률 분할 집행
6. 상환/연장: 약정 조건에 따라 분할상환·만기연장·대환

5-4. Opmerkingen en tips

• 요건·금리·한도는 상시 개편: 실제 신청 직전에 기금e든든 공고/안내문과 취급은행 기준을 꼭 확인.
• 보증 연계: 전세/임대/사업자금은 HUG/HF 등 보증상품을 함께 요구하는 사례가 많음.
• 일정 관리: 전입/확정일자, 잔금일, 공정표와 대출 실행일을 정확히 맞춰야 불필요한 이자·수수료를 줄일 수 있음.
• 총비용 관점: 금리뿐 아니라 보증료·취급수수료·설정/말소비·감정비까지 합산해 비교.

6. 사업자 대출

• 건축을 임대·분양 목적으로 진행할 경우.
• 개인사업자/법인사업자 등록 후 신용+담보 기반 대출.
• Vereiste documenten: 사업자등록증, 건축허가서, 세무자료 등.

6-1. Sleutelbegrippen en classificaties

• 용도 기준
  • 운전자금: 재고매입, 인건비, 임차료, 세금, 마케팅 등 일상 운영비.
  • 시설자금: 기계/장비, 공장·매장 인테리어, 차량, IT설비 등 투자·확장 비용.
• 자금 소스 기준
  • 일반 은행 신용/담보대출(기업한도, 마이너스통장형, 분할상환형)
  • 보증부 정책금융: 신용보증기금·기술보증기금·지역 신용보증재단 보증서 기반 은행 대출
  • 전용 상품: 매출채권·카드/플랫폼 정산금 담보, 동산·IP 담보, 리스/할부, 수출입금융(L/C, 어음매입)

6-2. Soorten zekerheden/garanties

• 부동산 담보(근저당), 예·적금 담보, 기계·재고(동산) 담보, 지식재산권(IP) 담보(기보)
• 보증서 담보: 신보/기보/신용보증재단 보증률(예: 70~95%)에 따라 한도·금리 우대
• 매출 연동: 카드사/PG/플랫폼 정산대금에 질권 설정(정산대금 담보 대출, 매출연동 상환)

6-3. Logica voor limietberekening (praktisch nut)

• 운전자금: 최근 매출/카드매출/전자세금계산서 기반. 업력·신용도·부채비율 반영.
• 시설자금: 견적서/계약서와 감정가를 기준으로 총투자비의 70~90% 범위(담보·보증 따라 차이).
• 보증부 대출: 기관이 산출한 보증가능 한도 내(통상 매출·자산·신용등급으로 산정).
• 담보형: 담보가치 × 인정LTV − 선순위채권.

6-4. Tarief-kostenstructuur

• 은행 → 캐피탈 → 저축은행 순으로 일반적으로 금리 상승/심사 완화.
• 보증부는 보증료가 추가되지만 금리 우대가 커서 총비용이 낮아지는 경우가 많음.
• 부대비용: 인지세, 감정/설정/말소비, 중도상환수수료, 보증료.

6-5. Waar financiële instellingen op letten

1. 재무·현금흐름: 재무제표(또는 간편장부), 부가세 신고, 카드매출 흐름, 이자보상배율, 부채비율
2. 세금·4대보험: 국세·지방세 체납 여부, 체납 시 보증·대출 거의 불가
3. 대표자 신용: 개인 CB등급, 연체/연대보증 이력
4. 사업안정성: 업력·거래처 집중도, 입지·임대차계약, 업종 리스크
5. 담보·보증: 담보가치·우선순위, 보증기관 적격성
6. 목적 타당성: 시설자금은 견적·계약·도입효과, 운전자금은 매입·매출 증빙이 핵심

6-6. Checklist documentatie

공통: 사업자등록증, 임대차계약서(사업장), 신분/법인등기, 인감(증명), 통장사본

• 재무/세무: 최근 2~3개년 재무제표 또는 간편장부, 부가세 신고서, 소득금액증명, 원천/4대보험 납부
• 매출 증빙: 전자세금계산서 합계표, 카드매출 내역, 플랫폼 정산내역(PG·배달앱 등)
• 시설자금: 견적서·계약서·카탈로그, 공사계약서, 사진, 도입 전/후 계획
• 담보/보증: 등기부등본, 감정/시세자료, 보증서 신청서류(사업계획·현금흐름표)

6-7. Procedure-Tijdlijn (Standaard)

1. 사전 상담·가심사(limiet - rentevoet)
2. 서류 접수 → 심사(현장실사/전화 확인 포함)
3. 약정·담보/보증 설정
4. 대출 실행(시설자금은 공급사 대금지급 방식이 흔함)
5. 사후관리(재무자료 제출, 매출·세금 성실신고 유지)

6-8. Specifieke aangepaste combinaties

• 매입·재고가 급한 소매/외식: 지역 신용보증재단 보증 + 은행 운전자금 / 카드매출 담보 마통
• 장비·인테리어 도입: 시설자금(리스/할부) + 보증부 시설대출 병행
• IT·플랫폼(무형위주): 기술보증기금 보증 + 운영자금, 매출정산 담보 병행
• 제조·수출: 구매자금/원재료 매입자금, 수출 L/C·어음매입·수출보증보험
• 건설·시공: 선급금·하도급 대금 담보 운전자금, 공사이행·선금보증 연계

6-9. Praktische tips om het goedkeuringspercentage te verhogen

• 국세·지방세 완납 증명 준비(체납 있으면 선해결)
• 매출의 ‘지속성’ 보여주기: 월별 카드·정산 그래프, 주요 거래처 계약서
• 시설자금은 ‘효율·매출증가’ 논리: 도입 전/후 수지표, 회수기간(ROI) 제시
• 대표자 개인 신용·부채 관리: 현금서비스/카드론 축소, 연체 이력 정리
• 보증부 우선 탐색: 신보/기보/신용보증재단 사전상담으로 보증가능 한도 확인 후 은행 협상
• 복수 제안서 비교: 금리만 보지 말고 총비용(TCO) 비교(보증료·설정/말소·중도수수료)

6-10. Gemeenschappelijke risico's/afwijzingen

• 체납/연체 이력, 재무 급악화, 소득·매출 증빙 부재
• 과도한 차입 의존도, 타기관 연속 대환(롤링)
• 담보 하자(선순위 과다, 권리분쟁), 업종 한도 제한
• 시설자금 목적 불명확, 견적서·계약서 불일치

6-11. Productvoorbeelden (per type)

• 은행 종합한도/마이너스통장(기업): 매출·신용 기반 한도 부여, 운전자금 유연
• 보증부 운전/시설: 신보·기보·재단 보증율에 따라 금리 우대, 한도 확대
• 매출연동 대출: 카드·PG·배달앱 정산금 담보, 일일/월별 자동상환
• 리스/할부: 설비·차량 도입 시 담보 대신 물건 자체를 담보로 구조화
• 수출입 금융: L/C, Packing Credit, 어음매입, 무역보험 enz.

7. 완공 후 대환(모기지) 대출

• 준공 및 사용승인 후 → 건물 전체 또는 세대별로 Hypotheken 실행.
• 기존 건축자금대출 상환 후, 장기 원리금 균등상환 구조로 전환.
• 금리가 낮고 기간이 길어 자금 부담이 줄어듦.

7-1. Begrippen

• 완공 후 대환대출(Refinancing, Take-out, 모기지 전환)
  = 준공된 건물을 담보로 기존 단기·고금리 대출(PF·브리지·중도금 등) 을 상환하고,
  장기·저금리 담보대출(모기지) 로 바꾸는 것.
• Doel:
  • 고금리 단기차입(712% 등) → 저금리 장기(35%대) 전환
  • 원금 분할상환 구조로 바꿔 현금흐름 안정
  • 임대·분양·운영에 맞는 금융구조 설계

7-2. Toepassingsvoorbeelden

• Persoonlijke nieuwbouw: 단독주택·상가주택 신축 → 준공 후 주택담보대출로 대환
• Kleinschalige ontwikkeling: 근생·오피스텔·다가구 → PF 종료 후 장기 임대모기지
• 중대형 프로젝트: 아파트·상업시설 → 분양/매각 잔여분 담보로 장기대출 → 투자자금 회수

7-3. Structuur van de lening

• Onderpand: 준공된 건축물 + 토지(등기 완료)
• Lening looptijd: 5년, 10년, 20년, 30년 등 장기 위주
• Terugbetalingsmethoden
  • 원리금균등분할
  • 원금균등분할
  • 만기일시상환(단기 브리지 형태로 쓰다가 재차 대환 가능)

7-4. Limieten berekenen

• In het algemeen LTV(담보인정비율) 기준
  • 주택: 시세·감정가 × 60~80%
  • 상가/오피스: 보수적으로 50~70%
• 상환능력(DSR, DSCR)도 함께 고려
  • 개인: DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용
  • 법인/사업자: DSCR(부채서비스커버비율) 1.2× 이상 요구

7-5. Tarieven en kosten

• Rentevoeten: 단기 건축자금(PF·브리지)의 2~3배 낮음
  • 주담대 수준(변동 3~6%대, 고정금리 옵션)
• Kosten: 인지세, 담보설정·말소비, 감정평가비, 중도상환수수료(기존 PF·브리지 상환 시 부과 가능)

7-6. Beoordelingspunten

1. 준공/사용승인 완료 여부
   • 임시사용승인 가능 여부 확인
2. 등기부 권리관계
   • 선순위 채권 정리, PF/브리지 채권 말소 가능해야 함
3. Levensvatbaarheid van het bedrijf/Cashflow
   • 임대형: 임대차계약, 임대료 수준
   • 분양형: 잔여분 분양률·매각계약
4. Kredietnemer/Financiering
   • 개인은 DSR, 법인은 재무제표·현금흐름
5. Exit 확실성
   • 분양대금 유입, 임대료 → 원리금 커버 가능성

7-7. Vereiste documenten

• 준공검사필증(사용승인서)
• 건물 등기부등본(신규 등기 완료)
• 토지 등기부/토지대장
• 감정평가서(은행 지정)
• 임대차계약서/분양계약서(있을 경우)
• 사업자: 재무제표·현금흐름표
• 개인: 소득증빙(근로/사업/기타), 세금 완납증명

7-8. Procedure (standaard stroom)

1. 준공 및 등기 완료
2. 대환 금융기관 상담 → 한도·금리 가심사
3. 감정평가 진행
4. 약정 및 담보설정 준비
5. 기존 PF·브리지 상환: 새 모기지 실행금으로 즉시 상환 + 담보말소
6. 모기지 실행 → 장기 분할상환 시작

7-9. voors

✅ ✅ verdienste

• 단기 고금리 차입 상환 → 금리·이자부담 감소
• 장기 분할상환 구조로 안정된 현금흐름
• 임대사업 시 안정적 레버리지 활용

❌ Nadelen

• 준공·등기 지연 시 대환도 지연, 고금리 이자 부담 지속
• 담보가치·분양률 부족 시 원하는 만큼 대출 불가
• 기존 대출 중도상환수수료 발생 가능

7-10. Praktische tips

• 초기 PF/브리지 대출 계약 시 Take-out(대환) 조건을 은행과 미리 협의 → 금리·조건 우대 가능
• 준공·등기 일정과 대환 시점을 최대한 근접하게 맞춰야 불필요한 이자 최소화
• 임대차계약 확보(Pre-lease) → DSCR 개선 → 한도·조건 우대
• 여러 은행 견적 비교 후 총비용(TCO: 금리+수수료+중도수수료) 기준으로 선택

7-11. Eenvoudige rekenvoorbeelden

• 공사 완료 후 감정가 20억, LTV 70% → 대환 모기지 한도 14억
• 기존 PF·브리지 잔액 12억 → 전액 상환 가능, 잔여 2억은 운영자금 확보
• 금리 8% 단기차입 → 모기지 4% 전환 시 연 이자부담 9,600만원 → 4,800만원으로 절감

Vereiste documenten en voorwaarden

1. 토지등기부등본, 토지대장
2. 건축허가서, 설계도서
3. 공사계약서, 시공사 사업자등록증
4. 견적서, 사업계획서
5. 신분증, 재무서류(소득금액증명, 사업자등록증 등)

⚖️ Leningproces (typische stroom)

1. 토지 확보 → 토지담보대출
2. 인허가 완료 → 브리지대출 실행
3. 착공 및 공정별 진행 → 건축자금(중도금) 대출 실행
4. 준공 및 사용승인 → 모기지 대환대출 실행
5. 필요 시 임대사업자 등록 → 세제혜택 및 추가 자금 조달

Dingen om op te letten

• 신용등급·소득이 좋아야 은행권 대출 비중을 높일 수 있음.
• 시공사 신용도와 분양성이 중요 → PF나 중도금 대출 심사에서 핵심.
• Overbruggingskredieten은 금리가 높아, 장기 끌면 위험.
• 준공 후 대환(장기 주택담보대출) 계획까지 반드시 세워야 함.

Β Onkruid