Empréstimos para leilões de edifícios

Índice

O que é um empréstimo para leilões de imóveis?

Empréstimo de dinheiro a uma instituição financeira utilizando como garantia um imóvel (incluindo casas, lojas e terrenos) ganho em leilão.
Principalmente Com base na licitação vencedorae, devido à natureza do leilão, o rácio empréstimo/valor (LTV) é mais baixo do que numa venda convencional, porque o leilão é feito abaixo do valor de mercado.

1) Estrutura básica de um empréstimo em leilão

ObjetivoPagamento do saldo de um bem adquirido em leilão ou garantia de fundos pós-leilão.
Diferenças:
- Para transacções regulares, o Verificação bancária após confirmação do contrato de venda + escrituras → Empréstimos.
- O leilão é um Leilão judicial → Antes da transferência de propriedadeNecessitar de dinheiro para → a estrutura do empréstimo é diferente.
Critérios de avaliação das garantias
- Ver a avaliação, a proposta vencedora e o preço de mercado em conjunto Por montante mais baixopara calcular o limite do empréstimo.
- (Exemplo: valor de avaliação 500 milhões, valor de mercado 4,5 milhões, proposta vencedora 3,5 milhões → base 3,5 milhões).

2. principais tipos

Empréstimo com taxa fixa (empréstimo com saldo)
Empréstimo para custos de renovação (fundos operacionais adicionais)
- A proposta vencedora está desocupada ou tem ocupantes Custo da luminosidade Necessário.
- Se o seu edifício estiver em mau estado, precisará também de fundos para reparações e renovações.
- Algumas instituições financeiras oferecem-nos como um pacote.
Pós-empréstimo (meridian money loan)
- Depois de já ter pago o saldo e assumido a propriedade, Como obter uma segunda hipoteca.
- As taxas de juro podem ser mais baixas do que as dos empréstimos para financiamento do saldo.

3. caraterísticas de cada tipo de empréstimo

(1) Empréstimo de saldo instantâneo (Instant Balance Loan)

ObjetivoO termo "vencedor" designa uma pessoa que ganhou uma licitação judicial e está prestes a pagar o saldo.
CaraterísticasO credor recebe uma garantia, uma vez que o depósito do leilão já foi pago.
Condições:
- LTV: 40-70% (consoante o tipo de imóvel/localização/classificação de crédito).
- Taxas de juro: normalmente 5-9% (mais baixas para os bancos, mais altas para os bancos de capital/poupança).
- Prazo: 1-35 anos (longo prazo para casas, curto prazo para lojas/terrenos).
Documentos necessários: Carta de decisão de aceitação da proposta, fatura de venda, BI, comprovativo de rendimentos, recibo de depósito da proposta.

(2) Pós-empréstimo (após a aquisição da propriedade)

Objetivo: pagar o saldo do seu próprio bolso, e quando necessitar de fundos adicionais após a transferência de propriedade estar concluída.
CaraterísticasPreço: tratado como um plinto normal, mas avaliado com base na licitação vencedora.
Condições:
- LTV: 60-80% disponível (orientado para os bancos e seguradoras).
- Taxas de juro: 4-7% (próxima da taxa hipotecária normal).
- Prós: Taxas de juro baixas, longo prazo.
AlavancagemFinanciamento temporário de fundos de leilão (obrigações, etc.) → empréstimos pós-leilão.

(3) Empréstimo intercalar (financiamento a curto prazo)

ObjetivoSe precisar de pagar urgentemente uma luminosidade, uma renovação ou uma limpeza.
CaraterísticasTaxas de juro elevadas a curto prazo (frequentemente superiores a 10% por ano).
Duração: 3 meses a 1 ano.
AlavancagemApós o apuramento, a carta de fretamento/aluguer é igualada e substituída por uma conversa normal.

(4) PF - Leilão de Empresas (Empresa - Loja/terreno)

ObjetivoOs proponentes de imóveis comerciais, tais como lojas, edifícios, terrenos, etc.
Condições:
- Na subscrição de empréstimos Rendimento de aluguer - valor de desenvolvimento Avaliação.
- LTV 40 a 60%.
- Taxas de juro: 6-12% (mais elevadas para o financiamento privado).
Alavancagem: a venda em hasta pública de um terreno conduz a um investimento do tipo empréstimo para construção → desenvolvimento.

4. condições do empréstimo

Critérios de avaliação das garantiasCom base no valor mais baixo da avaliação do leilão, da proposta vencedora e do preço de mercado.
LTVInferior a uma hipoteca convencional (entre 40 e 701 TP3T, consoante a instituição).
Taxas de juro: Depende da solvabilidade, do estado e da utilização, geralmente entre 5 e 91 TP3T.
Prazo do empréstimoO empréstimo pode ir de 1 ano a curto prazo (sob a forma de empréstimo intercalar) a 30 anos a longo prazo (para habitação).

5. procedimento

Vencedor do leilão → Decisão de venda → Pagamento da caução
Aviso do tribunal sobre a data de vencimento do saldo
Solicitar uma revisão do empréstimo a uma instituição financeira (ou a um credor privado)
- Apresentação da carta de decisão do adjudicatário, da fatura de venda, do historial de pagamentos e dos documentos de crédito
Executar o saldo do empréstimo → Pagar ao tribunal
Transferência de propriedade + penhora

6. factores de risco (razões para a recusa do empréstimo/redução do limite)

ViolaçõesConstrução
- Extensões ilegais, violação da utilização → ausência de empréstimo ou redução significativa do limite.
Existem direitos de antiguidade
- Penhoras, direitos legais, inquilinos seniores → cobertura de riscos pelos bancos.
Problemas de luminosidade
- Problemas de despejo de ocupantes e inquilinos → Evitado pelas instituições financeiras.
Capacidade de crédito do proponente vencedor
- Os bancos não lhe concedem empréstimos se tiver uma notação de crédito pessoal baixa → tem de recorrer a bancos de capital e de poupança, P2P.
Tipos de objectos
- As propriedades comerciais, os edifícios de escritórios e os terrenos têm um valor inferior ao das habitações.

7) Notas

ViolaçõesConstrução: Probabilidade elevada de recusa de empréstimo. Extensões ilegais, mudança ilegal de utilização, etc.
Risco de repetição do inquilinoO facto de ter um ocupante constitui uma desvantagem na subscrição de um empréstimo (é necessário um processo de autorização).
Relações de direitosNão é possível contrair empréstimos ou os limites são significativamente reduzidos se existirem penhoras superiores, penhoras, penhoras legais, etc.
Risco de liquidezOs empréstimos para leilões têm taxas de juro mais elevadas e condições mais rigorosas do que as hipotecas normais → O planeamento do financiamento é essencial.

8. simular um exemplo do mundo real

Situação: Valor avaliado 500 milhões / preço de mercado 4,5 milhões / oferta vencedora 3,5 milhões
Condições: Aplicar o LTV do banco 70% → 3,5 mil milhões × 70% = 245 milhões de euros disponíveis para empréstimos
Pagamento do saldo: 35 milhões de depósito, 315 milhões de saldo → 245 milhões de empréstimo + 70 milhões de capital próprio necessário.
Conversão pós-empréstimoExecução de pós-empréstimos bancários após a conclusão da demat → até 280 milhões.
Estratégia do investidorSe o fretamento for de 300 milhões após Mingdo → É possível uma estrutura de reembolso do capital próprio + empréstimo quase recuperado.

9. estratégias de alavancagem

Utilizadores reais
- Comprar a sua própria casa: empréstimo meridian balance → hipoteca a longo prazo.
Investidores
- Arbitragem de mercado: oferta baixa → remodelação → venda.
- Alavancagem da carta: minimizar o capital próprio para corresponder à carta depois de ganhar o concurso.
Empresas - Negócios
- Depois de ganhar o concurso para um edifício rentável, a connect PF → explora uma empresa de aluguer.

Investidores: Oferecer abaixo do valor de mercado, renovar → converter em aluguer/venda → reembolsar o empréstimo.
Utilizadores reaisUtilizar um empréstimo de saldo para comprar a sua própria casa se não tiver dinheiro suficiente.
Pessoas colectivasEmpréstimo em nome da sociedade: Prosseguir com a atividade de arrendamento depois de ganhar um leilão de bens imobiliários rentáveis → Empréstimo em nome da sociedade.

10. resumo

Os empréstimos para leilões são mais exigentes e têm taxas de juro mais elevadas do que os empréstimos hipotecários normais.
O LTV varia entre 40 e 70% → Capital próprio necessário.
Violação da construção - direitos de passagem - questões de clarezadevem ser objeto de uma revisão prévia.
Os investidores podem passar do saldo do empréstimo para a clarificação/remodelação e para o pós-empréstimo Muita estratégia.

A proposta vencedora é inferior ao preço de mercado Garantir uma margem de segurançaÉ por isso que os investidores o utilizam. No entanto, Análise dos direitos - Clareza - Estrutura da infraçãopara estar seguro.